Открываем кафе в многоквартирном доме

Сегодня размещение предприятия общественного питания непосредственно в многоквартирном доме – частое явление. Ведя бизнес в подобном месте, приходится учитывать особенности нежилых помещений в жилых домах.

Истории успеха рестораторов, известных и не очень, в последнее время стали популярны благодаря многочисленным телепередачам. Красивые интерьеры, уютная обстановка, музыка и, конечно же, хорошая кухня и выбор напитков будут всегда привлекать посетителей. Этот вид бизнеса кажется беспроигрышным, но только на первый взгляд. Рассмотрим ситуацию, когда учредители организации, применяющей УСН, принимают решение о расширении бизнеса и в качестве новой ниши выбирают деятельность в сфере оказания услуг общепита.

Первый вопрос, возникающий при рассмотрении этой возможности: имеет ли организация право вести эту деятельность? Проще говоря, есть ли в уставе организации пункт о праве ведения деятельности в области общественного питания и существует ли в учредительных документах организации код ОКВЭД, подтверждающий право на ведение деятельности? Если ответ отрицательный, значит, необходимо внести в учредительные документы организации соответствующие изменения.

Следующий важный вопрос – это выбор помещения, в котором будет расположено кафе. Варианты существуют всегда. Если позволяют доходы, то помещение для ведения деятельности можно приобрести в собственность. Можно снять в аренду готовое помещение и попробовать свои силы в новом виде бизнеса.

Хорошие возможности для начала бизнеса предоставляют застройщики новых микрорайонов, сдающие свои объекты уже приспособленными для развития инфраструктуры. В проекте новостройки сразу предусмотрены расположенные на первых этажах зданий нежилые помещения, в которых можно расположить магазины, парикмахерские, прачечные, химчистки, фитнес-центры и объекты общепита, а именно кафе, бары и рестораны.

Выбрать правильную форму ведения бизнеса, предложив клиентам востребованную услугу, не всегда просто. При выборе помещения для кафе нужно сразу же оценить наличие рекламных мест на фасаде здания, запланировать рекламный бюджет и составить примерный план раскрутки своего кафе.

Ну и, конечно же, не получится открыть кафе, если вы не получите положительное заключение санэпиднадзора (СЭС). Для того чтобы получить заключение, вам понадобятся следующие документы:

• ксерокопии уставных документов (свидетельства о регистрации; свидетельства ИФНС о присвоении ИНН);
• банковские реквизиты;
• договор аренды помещения или свидетельство о праве собственности;
• договор на вывоз мусора;
• санпаспорт объекта, договор на обработку;
• проекты на вентиляцию, канализацию, технологию;
• договоры на поставку продуктов;
• сертификаты на продукты.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Деятельность по оказанию услуг общественного питания, осуществляемая через кафе с площадью зала обслуживания посетителей менее 150 кв. м, может облагаться в рамках ЕНВД.

Помещение как самостоятельный объект

Отдельно стоящее здание, относящееся к нежилой коммерческой недвижимости, дает гораздо больше возможностей для ведения в нем хозяйственной деятельности. Такое приобретение говорит, как правило, о состоявшемся бизнесе. Кафе, расположенное в таком помещении, может работать круглосуточно, предоставляя своим посетителям дополнительные услуги, недоступные собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах, такие как проведение музыкальных вечеров, к примеру, или организацию танцевальных турниров. Впрочем, можно взять в аренду и часть здания, заключив с собственником договор аренды согласно ст. 656 ГК РФ.

Помещение как часть МКД

Но чаще учредители принимают решение выкупить в многоквартирном доме на первом этаже одну-две квартиры, вывести их из состава жилищного фонда и оборудовать под кафе.

Этот вариант требует серьезных денежных вложений и временных затрат. Процесс перевода помещения из жилого в нежилое нередко занимает срок от полугода и больше в зависимости от ситуации.

Согласно ст. 23 ЖК РФ такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Заявитель – собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – кадастровый (технический) паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и(или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве, соответственно, жилого или нежилого).

 ПОЗИЦИЯ СУДА

Перечень документов, предусмотренный в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ), соответственно, орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеуказанных.

- Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2006 № Ф09-4051/06-С3.

Вместе с тем, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, в том случае, если перевод жилого помещения в нежилое сопряжен с проведением реконструкции многоквартирного дома, требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, ч.ч. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений в пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указано, что в случае уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 № 08АП-5000/2009).

При проведении только перепланировки и переустройства жилых помещений согласия собственников помещений многоквартирного дома не требуется. Исключение составляет случай, когда переустройство и(или) перепланировка конкретного помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме – на такие переустройство и(или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Отметим, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если этим решением нарушаются их права и законные интересы (см., например, решение Любинского суда Омской области от 03.12.2008).

Отдельный вход

В силу положений ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое названо в том числе наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (коридора, подъезда и т. д.), или наличие технической возможности оборудовать такой доступ, например возможность переоборудовать окно под дверь, возможность прорубить в стене отверстие для двери и т. д. (см., в частности, определение ВАС РФ от 16.09.2008 № 7241/08). Следовательно, для осуществления перевода квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, в нежилое помещение необходимо будет предварительно получить разрешение и произвести работы по перепланировке и(или) реконструкции (т. е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения в соответствии с утвержденным проектом.

Отметим, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит в том числе земельный участок, на котором дом расположен. А при оборудовании самостоятельного доступа в переводимое помещение возникнет необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Это приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой. Поэтому необходимо получение согласия собственников помещений этого дома. Из такой позиции исходят арбитражные суды (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 № А43-7099/2007-38-250). Аналогичного мнения придерживается и Департамент недвижимости Минэкономразвития России (см. письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2011 № ОГ-Д23-1928).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать в случаях:

• непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ;
• несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Никаких иных оснований для отказа действующее законодательство не предусматривает (см., например, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 20.04.2011).

Будучи частью многоквартирного жилого дома, объект коммерческой недвижимости должен соответствовать предъявляемым к нему требованиям, чаще всего их сводят к нескольким положениям:

• украшение фасада здания;
• благоустройство территории, озеленение двора;
• наличие собственного автономного кабеля подвода электроэнергии.

 ВАЖНО В РАБОТЕ

Подвальное помещение не может быть сдано в аренду или продано без ведома домовладельцев, если на дату приватизации первой квартиры в доме данное помещение выполняло обслуживающую функцию.

Плата за коммунальные услуги

Счета за коммунальные услуги выставляет ТСЖ на имя собственника помещения. Собственником может быть как юридическое, так и физическое лицо. Подтверждением права собственности является документ, полученный в регистрационной палате. Если право собственности оформлено на юридическое лицо, например на общество с ограниченной ответственностью, то интересы общества представляет по доверенности сотрудник фирмы либо лицо, имеющее право действовать без доверенности. Полномочия лица, имеющего право действовать без доверенности, подтверждает выписка из ЕГРЮЛ. Таким лицом является директор организации.

Если помещение оформлено на физическое лицо, то должен быть заключен гражданско-правовой договор между физическим лицом – арендодателем и фирмой-арендатором.

Счета за коммунальные услуги могут оплачиваться с расчетного счета организации, даже если помещение оформлено в собственность на физическое лицо (к примеру, учредителя). В платежных поручениях делается ссылка на лицевой счет собственника. Также возможна оплата счетов наличными денежными средствами через Сбербанк либо другим образом, к примеру, через интернет-портал. Один нюанс: в поступлении денежных средств в бухгалтерию ТСЖ лучше убедиться лично, связавшись с бухгалтерией ТСЖ.

Оплата счетов и сверка платежей относятся к повседневной работе бухгалтера, счета оплачиваются раз в месяц, а сверку достаточно сделать в конце отчетного года.

Для учета коммунальных платежей лучше открыть отдельный субсчет к счету 60. Аналитические данные по оплате коммунальных услуг должны быть доступны.

Возникают следующие проводки:

Дебет	Кредит	Операция
20	60	Начислен платеж за коммунальные услуги
60	51	Перечислены денежные средства за коммунальные услуги

У физического лица, предоставившего помещение в пользование для ведения бизнеса, возникает обязанность представить декларацию по форме 3-НДФЛ.

 ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Открытие кафе вне места нахождения головной организации грозит утратой права применения УСН в том случае, если созданное обособленное подразделение отвечает специальным признакам, указанным в ст. 55 ГК РФ, то есть если организация совершила все действия по созданию филиала или представительства. Если обособленное подразделение не содержит признаков филиала или представительства, то оно таковым не является, следовательно, УСН применять можно.

Плата за коммунальные услуги при аренде

Иногда фирма арендует под кафе уже готовое помещение, оборудованное всем необходимым для ведения деятельности. В договоре аренды прописывается сумма ежемесячной оплаты за аренду. Эта норма закона закреплена в ст. 614 ГК РФ.

При поступлении счета, выставленного арендодателем, бухгалтер делает следующую проводку:

Дебет	Кредит	Операция
20	60	Получен счет за аренду за такой-то период
60	51	Оплачен с расчетного счета счет, выставленный за аренду

В заключенном договоре аренды должна быть расшифровка, что именно входит в арендную плату. Стоимость коммунальных услуг может входить или не входить в договор аренды. Этот вопрос стороны обсуждают при заключении договора. Соответственно обязанность расчетов с коммунальщиками лежит либо на арендаторе, либо на арендодателе.

Прежде чем подписать договор аренды, каким бы выгодным на первый взгляд он ни казался, стоит выяснить наличие задолженностей по коммунальным платежам по этому помещению в ТСЖ или же в городских службах энергоснабжения и водоотведения. Неоплаченный счет за электроэнергию с последующим ее отключением может стать неприятным сюрпризом в самом начале деятельности. Или же просроченное предписание о смене счетчиков учета воды с последующим штрафом может вызвать много негатива при расчетах по арендной плате.

ПЕРВОИСТОЧНИК

Выручка от оказания услуг общественного питания как сторонним посетителям, так и работникам кафе относится к доходам от обычных видов деятельности. Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и(или) величине дебиторской задолженности.

- Пункты 5, 6 ПБУ 9/99.

Содержание общего имущества

Нежилое помещение имеет свой собственный вход с улицы. Чаще всего в статус нежилых помещений переводятся квартиры, расположенные в торцевых частях дома, либо объекты недвижимости, выходящие на проезжую часть.

К общему имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, относится как часть подъезда, так и часть территории улицы. Расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, распределяются пропорционально занимаемой собственниками площади. Такое положение утверждается общим собранием собственников.

Если возникает необходимость пользоваться общим с жильцами подъездом дома, то в ежемесячный счет, выставляемый организации, включается дополнительная сумма. Чаще всего это стоимость уборки подъезда, взносы на плановый ремонт, замену светильников и т. д. Сумма прописывается отдельной строкой в выставляемом счете и оговаривается в заключенном договоре. Проверить корректность суммы, выставляемой за пользование общим имуществом, можно в любой момент действия договора, так же как и потребовать ее уменьшения. Требование это должно быть обоснованным и подкрепленным расчетами, которые может сделать бухгалтер.

 ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Пункт 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) предоставляет возможность собственнику заключить договоры энергоснабжения напрямую с РСО, аналогичное право может реализовать и арендатор нежилого помещения в МКД в том же объеме (только в отношении ресурсов, предоставленных в помещении).

Плата за содержание общего имущества при аренде

Согласно заключенному в соответствии с требованиями ст. 34 ГК РФ договору аренды предприятие-арендатор может оплачивать только арендную плату своему арендодателю и не вникать в детали его расчетов с ТСЖ, то есть арендодатель отвечает перед ТСЖ за возможные нарушения со стороны своих арендаторов. Этого пункта договора арендодатели стараются избежать.

Если же в договоре аренды предусмотрен пункт оплаты всех коммунальных услуг фирмой-арендатором, то необходимо брать расшифровку-детализацию к каждому выставленному счету.

Поэтому при заключении договора аренды необходимо вникать в каждый пункт договора. Реальная сумма ежемесячных оплат может оказаться выше той, которая прописана в договоре.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

В целях исключения возможных споров с жильцами напомним, какие требования СП 2.3.6.1079-01 установлены для заведений питания при осуществлении ими деятельности в жилом доме. В силу п. 2.2 данного документа организации могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям помещениях, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях, а также на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала. При этом не должны ухудшаться условия проживания, отдыха, лечения, труда людей. В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) можно размещать заведение общепита площадью не более 700 кв. м и не более 50 посадочных мест. Входы и эвакуационные выходы должны быть изолированы от жилой части здания. Со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, нельзя принимать продовольственное сырье и продукты, а загрузка должна выполняться с торцов жилого здания, не имеющего окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.

Взносы на капитальный ремонт

Существует договор, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме (жилого или нежилого) оплачивает расходы на капитальный ремонт. Это может быть ремонт кровли, подъездов, замена стояков, окон в подъезде и т. д.

Эти суммы вносятся ежемесячно и включаются в счет, выставляемый собственнику.

Платит арендатор взносы на капитальный ремонт или не платит, также отражается в договоре аренды, заключенном между сторонами.

Земельный налог и налог на имущество

Согласно поправкам, внесенным в Налоговый кодекс Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ и вступившим в силу с 01.01.2015 (письмо ФНС РФ от 06.11.2014 № БС-2-11/795@), земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не являются объектом обложения земельным налогом (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).

Эта хорошая новость омрачается новой обязанностью «упрощенцев» – уплатой налога на имущество организаций. Напомним, что с 01.01.2015 в НК РФ был внесен ряд поправок. Так, в частности, внесены изменения, которыми предусмотрена уплата организациями, применяющими УСН, налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). В отношении иного имущества организации, применяющие УСН, как и прежде, освобождены от уплаты налога на имущество.

 ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

С 2015 г. согласно Федеральному закону от 02.04.2014 № 52-ФЗ юридические лица, работающие по упрощенному режиму налогообложения, лишились льготы, которая позволяла не платить налог на имущество.

 

Как видим, обязанность по уплате налога на имущество организаций с 2015 года распространяется далеко не на всех налогоплательщиков, применяющих УСН, а только на тех, у которых имеются объекты, по которым налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Здесь отметим, что возможность определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества возложена на субъекты РФ, которые для этого должны издать определенные законодательные акты (п. 2 ст. 378.2 НК РФ, п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Так, в соответствии с пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении таких объектов недвижимости, как объекты общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

При этом должен быть принят соответствующий региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. На сегодняшний день не все субъекты утвердили закон о регулировании данного вопроса. В связи с этим обязанность по уплате данного налога в настоящее время автоматически не распространяется абсолютно на всех «упрощенцев».

• Назад
• Вперёд