Расчет налога на имущество
по его кадастровой стоимости

Платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них) с прошлого года должны и организации, применяющие УСН. И у них возникает много вопросов, связанных с расчетом и уплатой этого налога.

До недавнего времени организации, использующие УСН, освобождались от уплаты налога на имущество согласно действующему законодательству. При этом организация могла быть собственником крупного объекта недвижимости, к примеру, бизнес-центра, занимающего земельный участок размером несколько сотен гектаров. При этом земельный налог начислялся и уплачивался вне зависимости от способа налогообложения юридического лица согласно кадастровой стоимости участка. Находящиеся на этом участке строения налогом на имущество не облагались, если организация использовала УСН. Налог на имущество начисляли и оплачивали только организации, использующие общий режим налогообложения.

Эта ситуация изменилась с 01.01.2015. Все юридические лица – собственники недвижимости, упомянутой в специальном Перечне недвижимости, должны платить налог на имущество. Что это за Перечень и где его можно увидеть? В настоящий момент региональные органы власти работают над созданием Перечня в своем регионе.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Термин «кадастр» пришел к нам из французского языка как аналог чаще употребляемого в деловой речи термина «реестр». Кадастр (фр. cadastre) – список, реестр чего-либо или кого-либо.

Согласно п. 1 ст. 372 НК РФ налог на имущество отнесен к региональным налогам, а это значит, что налоговые обязательства собственников недвижимости регулируются законами субъектов РФ. Пока Перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению согласно кадастровой стоимости имущества, не утвержден постановлением региональных властей, обязательства по начислению и уплате налога у юридического лица не возникает.

ВАЖНО В РАБОТЕ

Организация, применяющая УСН, признается плательщиком налога на имущество организаций при условии, что у нее на балансе имеется недвижимое имущество, поименованное в п. 1 ст. 378.2 НК РФ и включенное в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Вот как выглядит рекомендуемый п. 1 ст. 378.2 НК РФ список объектов недвижимости:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости.

Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости

Рассмотрим три варианта определения налоговой базы для начисления налога на имущество по кадастровой стоимости:

• организация владеет полным комплектом документов, предоставляемых Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии, полученным в сроки, не превышающие 2 года. Тогда начисление налога сводится к простому действию умножения кадастровой стоимости на ставку налога на имущество, действующую в регионе;
• организация не имеет информации о кадастровой стоимости недвижимости. Получить такую информацию можно на сайте Росреестра, сведения о кадастровой стоимости согласно ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» являются общедоступными.

ПЕРВОИСТОЧНИК

С 01 января 2016 г. имущество первоначальной стоимостью 100 000 руб. и меньше не относится к амортизируемому имуществу и не учитывается в составе основных средств. А расходы на приобретение такого имущества «упрощенцы» учитывают в составе материальных расходов.

- Подпункт 3 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Начислить налог исходя из данных Росреестра можно, только документы, по которым считалась налоговая база, должны быть заверены электронной подписью представителя Федеральной службы либо должны быть представлены на бумажном носителе с наличием всех реквизитов и печати;

• сведения об объекте недвижимости, попавшем в региональный Перечень плательщиков, в Росреестре отсутствуют. Такое бывает с объектами-новостройками, когда документы на уже построенное здание находятся в процессе государственного заверения и согласования.

В таком случае составить декларацию по налогу на имущество и оплатить налог можно исходя из статистических показателей аналогичных объектов недвижимости. Официальную справку по запросу юридического лица предоставит региональный комитет по статистике.

Позже по факту на момент получения официальных документов подается уточненная декларация по налогу на имущество. Налогоплательщик имеет право на уточнение уже поданной декларации в течение 3 лет с момента подачи.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

Платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них) должны организации:

• применяющие общую систему налогообложения – за периоды начиная с 2014 г.;
• использующие упрощенную систему налогообложения – за периоды начиная с 2015 г.;
• уплачивающие ЕНВД – за периоды начиная с 01 июля 2014 г. (п. 4 ст. 346.26 НК РФ), даже если недвижимость используется исключительно во вмененной деятельности.

- Письмо от 02.06.2014 № 03-05-05-01/26195.

Заявление о предоставлении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Заявление о предоставлении сведений о кадастровой стоимости объекта заполняется на бланке организации, выдающей такие сведения. В разных регионах организация может называться «Государственная регистрационная палата» либо «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и т. д. Суть в том, что все данные по объектам недвижимости, реестры, кадастры, любые формы учета находятся в ведении этого учреждения.

Существует ГКН (государственный кадастр недвижимости), получить выписки из которого можно достаточно быстро. Для этого достаточно заполнить небольшую форму на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal. Выписка придет на электронную почту. Для получения документа на бумажном носителе необходимо обратиться в любое отделение центра по оказанию государственных услуг.

Если нужна информация о владельце недвижимости, то такую справку по запросу предоставляет ЕГРП (Единый государственный реестр прав), выписку из которого легко заказать в онлайн-режиме, заполнив заявление на сайте https://rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrp/. ЕГРП содержит сведения об объекте недвижимости, а именно: является ли объект жилой или нежилой недвижимостью, кому принадлежит, какова площадь объекта и где именно он расположен. Эта информация может быть актуальна для собственников небольшого помещения, расположенного на территории бизнес-центра. Кадастровый паспорт оформляется на бизнес-центр, а налог на имущество начисляет каждый собственник самостоятельно. Выписка из Единого государственного реестра прав может быть получена как в электронном виде, так и на бумажном носителе. Для получения документа на бумажном носителе можно обратиться в любой центр по оказанию государственных услуг, заплатив небольшую сумму согласно тарифам центра. Документ будет направлен по почте.

ПОЗИЦИЯ ФНС

Кадастровую стоимость объекта по состоянию на указанную дату можно узнать, направив в территориальный орган Росреестра запрос о предоставлении кадастровой выписки об объекте или кадастровой справки.

- Письмо от 08.05.2014 № БС-4-11/8876.

Порядок расчета налога на имущество организаций

Алгоритм таков:

1. Проводится ревизия налогооблагаемой базы с целью проверки правоустанавливающих документов, на основании которых проводится начисление налога.

Таким документом является Свидетельство на право собственности. Нужно обратить внимание на дату выдачи документа, наименование собственника. Возможно, что налог будет начислен за несколько месяцев текущего года. Следующим документом является Перечень объектов недвижимости, утвержденный региональным органом власти. Данные, указанные в Свидетельстве на право собственности, должны быть идентичны данным регионального Перечня, в котором есть ссылка на юридическое лицо, облагаемое налогом на имущество.

Необходим еще документ, подтверждающий кадастровую стоимость объекта недвижимости: это кадастровый паспорт либо выписка из государственного кадастра недвижимости.

Эти три документа являются первичными документами, предъявляемыми в отдел камеральных проверок по требованию налогового органа.

2. Начисляется налог как произведение установленной ставки по налогу на имущество на кадастровую стоимость объекта.

3. Если налог начисляется за 12 месяцев календарного года, высчитывается сумма ежеквартального авансового платежа как ¼ часть от начисленной годовой суммы.

4. Полученные данные заносятся в декларацию по налогу на имущество организаций согласно порядку заполнения декларации по строкам.

ПОЗИЦИЯ ФНС

Когда право собственности на объект недвижимости возникло или прекратилось в течение года, сумма налога по такому объекту рассчитывается с учетом количества полных месяцев, в течение которых налогоплательщик владел им в этом году. При этом месяц, в котором зарегистрировано возникновение или прекращение права собственности на объект, принимается за полный.

- Письмо от 01.06.2012 № БС-4-11/9039.

Пример 1.

ООО «Вымпел» является собственником помещения площадью 55 кв. м, расположенного в бизнес-центре общей площадью 6000 кв. м. Кадастровая стоимость здания бизнес-центра составляет 350 000 000 руб., а само здание включено в региональный Перечень объектов недвижимости, являющихся плательщиками налога на имущество, начисленного с кадастровой стоимости здания.

Ставка налога на имущество в регионе составляет 1,8% от кадастровой стоимости.

В этом случае сначала определяем стоимость помещения, принадлежащего ООО «Вымпел»:

• 350 000 000 : 6000 = 58 333 руб. – это стоимость одного квадратного метра в бизнес-центре;
• 58 333 x 55 = 3 802 333 – получаем кадастровую стоимость 55 кв. м площади, принадлежащей
  ООО «Вымпел»;
• 3 802 333 x 1,8% = 57 750 руб. – сумма налога на имущество, подлежащая уплате в бюджет за 2016 г.

Отчетным периодом по налогу на имущество является год.

Промежуточная отчетность за 3 месяца, полгода и 9 месяцев по расчету авансового платежа по налогу на имущество организации не входит в перечень обязательных документов. Точную информацию по представлению расчета авансового платежа по налогу на имущество нужно уточнять в налоговой инспекции по месту регистрации юридического лица.

Если юридическое лицо зарегистрировано, например, в Поволжье и является собственником здания, расположенного в другом регионе, то оно обязано встать на учет в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости в качестве обособленного подразделения. В этом случае декларация по налогу на имущество представляется в обе налоговые инспекции. Налог уплачивается в бюджет по месту нахождения объекта недвижимости.

Что касается оплаты налога на имущество, то начисленная сумма (в нашем случае 57 750 руб.) может быть перечислена единовременно по срокам подачи декларации, а может перечисляться в бюджет ежеквартально – по 14 437,5 руб.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, который осуществляет государственный кадастровый учет, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка.

Пример 2.

Помещение площадью 120 кв. м переоформлено на ООО «Скорпион» по договору купли-продажи от 03.03.2016. Свидетельство на право собственности получено 03.04.2016, датировано 10.03.2016. Общая площадь здания составляет 13 000 кв. м, кадастровая стоимость – 466 000 000 руб. Начисляем налог на имущество предприятия:

• стоимость одного кв. м площади составит 466 000 000 : 13 000 = 35 846,15 руб.;
• стоимость помещения, принадлежащего юридическому лицу, – 35 846,15 x 120 = 4 301 538 руб.;
• ставка налога на имущество в регионе определена в 2,1%;
• сумма налога на имущество за 366 дней составит 4 301 538 x 2,1% = 90 333 руб.;
• число дней фактического владения имуществом составило 366 – 69 = 297 дней, а значит, сумма годового налога на имущество составит 73 303 руб. (90 333 : 366 x 329).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Если по состоянию на 01 января текущего года в перечне субъекта РФ объекта нет или не определена его кадастровая стоимость, налог за этот год надо рассчитывать и платить исходя из балансовой стоимости объекта.

Как определить рыночную стоимость?

Вопрос определения рыночной стоимости любого объекта недвижимости будет всегда актуален, потому что рынок недвижимости нестабилен.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет порядок проведения государственной кадастровой оценки с целью определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость не является раз и навсегда определенной величиной. Она пересматривается через некоторый промежуток времени, примерно 1 раз в три года, но не реже чем 1 раз в пять лет.

Итогом работы независимого оценщика является внесение результата оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Правоустанавливающим документом будет кадастровый паспорт либо выписка из государственного кадастра недвижимости.

С 01.07.2013 применяются новые формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещений, утв. приказом Минэкономразвития России от 28.08.2014 № 504.

• Назад
• Вперёд