Поделиться статьёй:
Назарова А. В.,
бухгалтер первичной профсоюзной организации
ССЭИ (филиала) РЭУ им. Г. В. Плеханова
О документах,
выставляемых собственникам
нежилых помещений
Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то автоматически встает вопрос о взаимоотношениях собственников нежилых помещений с управляющим домом, будь то управляющая компания или созданное ТСЖ.
Само понятие «нежилое помещение» включает не только подвалы, лестничные клетки, чердаки, но и жилые помещения, которые в порядке, регламентированном ЖК РФ, были переведены в нежилые либо изначально строились такими. Чаще всего это помещения на первом этаже, которые переоборудуют под магазины, офисы и т. п. с целью ведения коммерческой деятельности. Важным моментом в данном вопросе является, есть ли собственник у данного нежилого помещения, то есть имеется ли свидетельство регистрации права собственности. Как правило, собственник, конечно же, есть, а соответственно, он должен выполнять все те же правила и обязанности, что и собственник жилого помещения данного дома, так как его нежилое помещение является частью всего дома. Каких-то отдельных условий и требований к собственнику нежилого помещения законодательство не предъявляет, в связи с этим собственнику нежилого помещения также необходимо оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по содержанию общего имущества согласно п. 1 ст. 39 ЖК РФ.
Логично предположить, что собственники нежилых помещений, оплатив коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, захотят учесть данные расходы. Согласно пп.пп. 5, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ такие расходы считаются материальными и признаются на дату подписания налогоплательщиком акта приема-передачи услуг (работ) (п. 2 ст. 272 НК РФ). Поэтому собственникам нежилых помещений необходим акт от управляющей компании либо ТСЖ, обслуживающих дом. И ТСЖ, и управляющие компании, согласно ЖК РФ, не обязаны предоставлять такие акты, т. к. достаточным основанием для оплаты услуг является платежный документ, который получают собственники жилых помещений и, соответственно, и нежилых, на том простом основании, что находятся они в равных условиях.
Управляющим компаниям несложно пойти навстречу собственникам нежилых помещений и составить акт, а вот ТСЖ, отказывая, будут правы, так как оплата коммунальных услуг, содержания и ремонта жилья не является доходом ТСЖ, а выставление акта будет свидетельствовать об обратном, и могут возникнуть налоговые риски (в связи с тем, что акт является первичным документом, которым заказчик подтверждает получение результатов работы, а именно: совершение хозяйственной операции по реализации, что должно нести за собой получение выручки). Также управляющие домом не обязаны выделять долю стоимости фактически выполненных работ (услуг) для каждого собственника лично, а соответственно, и выставлять им индивидуальный акт.
Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Расходы по содержанию общего имущества дома собственник обязан нести даже если отсутствуют договорные отношения с управляющим домом, акты выполненных работ, счета-фактуры, расходы на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и коммунальные услуги (определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13, определение ВАС РФ от 21.06.2013 № ВАС-7345/13). Собственники могут рассчитывать только на экземпляр договора управления многоквартирным домом, который заключается управляющей компанией с собственниками. Причем именно экземпляр, а не отдельный договор, так как договор заключается между управляющей компанией и собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников дома.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Отсутствие отдельного договора не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности уплаты коммунальных услуг и расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Так как ЖК РФ утверждает, что от управляющего требуется только платежный документ (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ) для собственников, то владельцам нежилых помещений остается только согласиться, даже если, по мнению собственников нежилых помещений, равные условия с собственниками жилых кажутся им несправедливыми.
Неплохим решением может стать составление особого договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения. Это не такой же договор управления, как между УК и собственником нежилого помещения. Его главное отличие в том, что в нем могут содержаться различные условия, которые как раз и будут отличать данного собственника от собственника жилого помещения. Важно предусмотреть момент пользования данным собственником общим имуществом и возможность доступа ТСЖ в помещение собственника, так как возможны случаи, когда там могут находиться какие-то важные технические объекты, влияющие на состояние всего дома. Не стоит забывать и о благоустройстве территории, так как собственники нежилых помещений, открывающие, например, магазин в данном помещении, порой могут придерживаться определенной корпоративной стилистики и обустраивать территорию около своего магазина отличным от остального дома образом.
Также необходимо помнить, что если в доме установлен общий прибор учета, то расчет услуг необходимо производить, учитывая площадь и нежилого помещения, иначе переплачивать будут жильцы. При наличии в доме подвалов важно знать, оформлены ли они в собственность как нежилые либо принадлежат к общему имуществу дома. За общее имущество плата по отоплению, электроснабжению возлагается на всех собственников.
Невыставление платежных документов управляющей организацией не снимает с собственника обязанности вносить плату, так как не может быть расценено как просрочка, допущенная кредитором, но освобождает от уплаты пеней.
Какие акты может составлять УК?
Снова обратимся к ЖК РФ. Он предусматривает составление актов на весь объем и стоимость работ (услуг), выполненных управляющей компанией или ТСЖ, подписанных председателем дома, так как именно на него возлагается осуществление контроля над выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома. Также им подписываются акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Собственники нежилых помещений могут запросить копии таких актов, но обязательность их предоставления законодательством не закреплена.
В случае претензий со стороны собственников к размеру выставленной платы может быть составлен акт согласно Правилам изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № ВАС-11308/13 (при отсутствии подписанных актов приемки работ (услуг)).
Акт об оказании услуг (выполнении работ) – это первичный учетный документ, которым оформляется оказание услуг (передача результатов работ). Подписание акта сторонами означает, что заказчик подтверждает потребление услуги (получение результатов работ) в указанном в акте объеме. В общем случае составление такого акта свидетельствует о совершении хозяйственной операции по реализации и влечет формирование выручки в бухгалтерском учете, признание доходов в налоговом учете.
Коммунальные услуги
Как известно, такие коммунальные услуги как горячее/холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, электроснабжение и газоснабжение оказываются непрерывно и расчет их происходит по итогам месяца по фактическому либо нормативному потреблению. Отопление, соответственно, рассчитывается только в отопительный сезон. Акты выполненных работ (услуг) могут быть составлены управляющей компанией на сумму фактически оказанных в течение расчетного периода услуг, то есть на такую же сумму, что и в ежемесячном платежном документе, выставляемом собственникам, так как это сумма для формирования выручки УК.
СОВЕТ АВТОРА
ТСЖ выставлять акты по коммунальным услугам не рекомендуется, чтобы не возникли вопросы формирования выручки от реализации.
По отоплению акты следует выставлять только в отопительном сезоне, даже если плата по данной услуге начисляется в течение всего календарного года.
Содержание общего имущества
Акты по данной услуге верно выставлять в конце года, хотя оплата ее производится ежемесячно. Дело в том, что работы и услуги на средства по данному тарифу производятся в разной мере и степени в течение всего года и полный их объем можно оценить только по его завершении.
Для управляющих компаний целесообразно указать в учетной политике понятие «выручка по мере готовности», что позволит считать ежемесячное содержание общего имущества, согласно начисленной плате, оказанным в полном объеме.
Для ТСЖ возможно выставление актов и ежемесячно на неполную сумму, так как средства от данного тарифа частично идут на заработную плату сотрудников ТСЖ (бухгалтера, юриста, дворника, слесаря, уборщицы и т. д.), вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ, которые выплачиваются ежемесячно. По остальным работам и услугам также следует составлять акт по окончании года.
Ремонт общего имущества
Помимо содержания общего имущества собственники платят еще за текущий ремонт. Данные средства следует отнести к целевым (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), выставлять по ним ежемесячные акты не нужно, тем более не нужно заниматься выделением суммы по всему акту на оказанные работы (услуги) конкретному собственнику согласно его доле собственности в общем имуществе. Акт может быть составлен по факту завершения работ (услуг) и сдачи их в полном объеме.
Собственникам для признания их расходов по данному тарифу в фактическом объеме может быть сделана бухгалтерская справка, в которой можно рассчитать именно его долю расхода. Но, как правило, он делает это самостоятельно.
Выставление актов по капитальному ремонту считается неверным как для ТСЖ, так и для УК, так как и для тех, и для других данные средства носят целевой характер, соответственно не представляют выручку. Данные средства расходуются только на определенные цели, и по ним следует отчитываться в Жилищную инспекцию.
Платежный документ = первичный учетный документ?
Платежный документ, выставляемый собственникам, не является равнозначным первичному учетному документу, т. к. не содержит всех обязательных реквизитов согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Например, в платежном документе отсутствуют дата составления и лица, ответственные за его составление, также в платежных документах нет ничьих подписей, что вполне логично (не будет же подписываться бухгалтером или председателем каждая «платежка», тем более если в ТСЖ входит не один дом!).
Если собственнику требуется первичный платежный документ, им может быть бухгалтерская справка, содержащая все необходимые для этого реквизиты, а платежный документ можно просто приложить к данной справке.
Акт об оказании услуг необязателен
Собственникам нежилых помещений необходимы первичные документы, которыми они смогут подтвердить расход. Как мы уже выяснили, платежный документ не является первичным документом, а выставление актов не обязательно для управляющих домом (а в некоторых случаях и не должно осуществляться, например, по капитальному ремонту). Но как же в таком случае быть собственникам?
Во-первых, следует иметь экземпляр договора с УК или ТСЖ по управлению многоквартирным домом. Во-вторых, все платежные документы, выставляемые ежемесячно с приложенными к ним документами, подтверждающими факт оплаты (платежные поручения в случае безналичной формы или квитанции/чеки, если оплата производилась налично). И в-третьих, составленные бухгалтерские справки по каждому платежному документу. Этих документов будет достаточно для признания расходов собственнику.
В случае возникновения задолженности собственника возникает спорный вопрос: нужен ли акт для подтверждения задолженности? Мнения расходятся, но исходя из арбитражной практики можно сделать вывод, что и здесь акт не носит обязательного характера, так как для подтверждения задолженности собственника УК или ТСЖ достаточно доказать факт осуществления деятельности по управлению домом и расчет задолженности собственника, который основывается на установленном, согласно всем правилам, размере платы и показателе площади помещения.
Собственники нежилых помещений самостоятельно должны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, так как ТСЖ не являются исполнителями по коммунальным услугам для собственников нежилых помещений и большинство собственников нежилых помещений используют их в коммерческих целях, что по Правилам не соответствует определению потребителя коммунальных услуг.
Но часто ресурсоснабжающим организациям проще работать через УК или ТСЖ, так как удобнее иметь одного абонента, а не ряд собственников. В данном случае для подтверждения задолженности необходимо предъявить данные об объеме потребленных услуг согласно индивидуальным приборам учета и нормативный акт об установленном тарифе.
В случае отсутствия технической возможности предоставления услуги в нежилое помещение отдельно от остального дома собственник нежилого помещения заключает договор с ТСЖ.
Отсутствие платежных документов не освобождает от уплаты основного долга, только от уплаты пеней. Отсутствие договорных отношений, актов, счетов-фактур также не освобождает собственника от уплаты (определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13, постановления ФАС ВСО от 20.02.2014 № А33-1792/2013, ФАС ЗСО от 25.02.2013 № А45-15805/2012).
Вся плата в целом – расход
Собственник может учесть в составе расходов абсолютно всю плату, которую он осуществляет УК или ТСЖ (коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт). Как говорилось выше, коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества относятся к материальным согласно ст. 254 НК РФ. Собственник нежилого помещения, как правило, использует его для осуществления коммерческой деятельности. Оплата платежных документов, выставляемых ему, является его обязанностью, так почему же он не может учесть в составе расходов его организации расход, который вызван в связи с владением данным помещением, используемым им для деятельности его организации, с целью осуществления финансово-хозяйственной деятельности.
Суммы по платежным документам УК и ТСЖ являются в силу своей специфики безвозвратными, так как, оплачивая их, собственник получает определенный уровень благоустройства своей собственности в виде жилого или нежилого помещения. Возвратной может стать только сумма, уплаченная по капитальному ремонту, в случае, например, признания дома аварийным или его сноса (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).
Счет-фактура при УСН
Сумма НДС выделяется только при составлении акта юридическим лицам и предпринимателям на основании общего акта приемки работ (услуг) и бухгалтерской справки, в которой указана доля облагаемой выручки от реализации работ (услуг) по содержанию общего имущества.
В договоре управления многоквартирным домом требуется пояснить факт включения НДС для уплаты УК, в соответствии с требованиями налогового законодательства, в цену договора, так как согласно п. 6 ст. 168 НК РФ в выделении НДС нет необходимости во всех документах по расчету с физическими лицами, а порядок определения цены договора должен устанавливаться договором управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Оформление счетов-фактур при реализации коммунальных услуг, предоставляемых УК собственнику нежилого помещения, являющемуся юридическим лицом, производится в общем порядке. Сумма НДС в этом случае подлежит вычету у собственника нежилых помещений согласно ст.ст. 171 и 172 НК РФ.
При совершении операций, не подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 149 НК РФ, налогоплательщик не обязан составлять счета-фактуры, вести книги покупок и книги продаж.
Если произошли операции как облагаемые, так и не облагаемые НДС, например, за отдельную плату осуществляется услуга по управлению домом, то НДС выставляется на стоимость услуги управления.
В счет-фактуру услуга «содержание общего имущества» будет включена УК, так как реализация этих услуг отражается ежемесячно по начисленной сумме.
А вот по текущему и капитальному ремонту составлять счета-фактуры не нужно, так как эти услуги не являются реализацией. НДС будет начисляться только при непосредственном проведении работ.
По отоплению счета-фактуры следует выставлять только в отопительный сезон. В остальной период фактически внесенные суммы, превышающие стоимость ранее оказанных услуг, оформляются как аванс.