+7 (8442) 26-64-41

г. Волгоград улица Ангарская дом 17 офис 609

 Морозов И. В.

Морозов И. В., налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов, редактор-эксперт журнала «Упрощенная бухгалтерия»

Доход от продажи недвижимости ИП облагается НДФЛ или в рамках УСН?

 

ПРОБЛЕМА 

Физическое лицо в 2013 году приобрело недвижимое имущество (производственный склад). В 2014 году физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя (УСН с объектом налогообложения «доходы»), склад использовался в предпринимательской деятельности (сдавался в аренду). ИП при государственной регистрации были заявлены следующие виды деятельности: «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества». С 2016 года склад в аренду не сдавался, а в 2017 году был реализован от имени физического лица. Статус ИП на сегодняшний момент сохранен.
Доход от продажи склада облагается НДФЛ или в рамках УСН?


РЕШЕНИЕ

krugПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю. Получение статуса индивидуального предпринимателя не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.

Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя.

Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, достаточно спорный.

krugПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Факт использования (или неиспользования) реализуемого нежилого здания в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, применяющего УСН с объектом налогообложения «доходы», является определяющим для целей исчисления либо налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, либо НДФЛ.

По мнению финансистов, в случае если нежилое помещение использовалось индивидуальным предпринимателем (до продажи) в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, выручка от реализации такого имущества подлежит обложению по УСН и не облагается НДФЛ на основании п. 24 ст. 217 НК РФ как доходы, полученные индивидуальным предпринимателем, при налогообложении которых применяется УСН.

Этот вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 07.02.2008 № Ф04-792/2008 согласился с мнением налоговой инспекции о том, что, несмотря на приобретение индивидуальным предпринимателем помещения в качестве физического лица, он систематически использовал его для сдачи в аренду и получал доход, облагаемый УСН, то есть площади использовались им в предпринимательской деятельности, поэтому доход от продажи помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и должен облагаться налогом по УСН.

Об этом свидетельствуют и последние разъяснения финансового ведомства. Так, в письмах Минфина России от 28.10.2013 № 03-11-11/45470, от 22.08.2013 № 03-04-05/34352, от 10.05.2012 № 03-11-11/151, от 15.03.2012 № 03-11-11/83 сказано следующее: «Если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» и «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 60.10 ОКВЭД) и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения».

krugПОЗИЦИЯ ФНС

Если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

- Письмо от 07.05.2013 № АС-3-3/1626@.

Доходы же, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, в частности, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ (письмо Минфина России от 01.02.2012 № 03-11-11/21). Значит, если бы приобретенное Вами нежилое помещение не было использовано для извлечения дохода предпринимателя, доход от его продажи облагался бы в рамках гл. 23 НК РФ НДФЛ. При этом, поскольку нежилое помещение принадлежало гражданину более трех лет, он мог бы воспользоваться нормой п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

По мнению финансового ведомства, к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 19.09.2011 № 03-04-05/3-673), даже и в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.

В рассматриваемой ситуации производственный склад был использован в предпринимательской деятельности, статус ИП на момент продажи сохранен, коды ОКВЭД соответствуют характеру осуществляемой операции, поэтому мы полагаем, что доходы от его продажи следует облагать в рамках УСН.

Отметим, что, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже, но имущество использовалось в предпринимательской деятельности, суды приходят к выводу, что доход от его реализации облагается в рамках УСН (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 № Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 № Ф07-1301/11).

 

Доступ к полным текстам статей осуществляется по подписке. Несколько статей каждого номера находятся в открытом доступе. Также Вы можете получить один из номеров журнала бесплатно. Если Вам понравился наш журнал, информацию по подписке можно получить здесь. Вот список подписок, которые позволяют читать эту статью:

Годовой доступ к электронной версии журнала "Упрощенная бухгалтерия" (5700 руб.) - Войти и оплатить

Поделиться