Поделиться статьёй:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 марта 2010 г. № КГ-А40/1107-10
Дело N А40-41197/09-54-346
Резолютивная часть объявлена 22 марта 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2010 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.
при участии в заседании: от истца - ГОУ ВПО МАИ - Королева И.В., доверенность от 31.12.07 г. N 012, Юданова О.И., доверенность от 14.09.09 г. N 045-17-237, от ответчика - ООО Фирма "ВИКО" - Гавинский В.Ц., генеральный директор, решение от 14.01.10 г. N 6, Бурыкин А.А., доверенность от 24.02.10 г. N 20102402-001В, от третьих лиц: от ФАУГИ - Кулешова А.Г., доверенность от 11.01.10 г. N ЮП-03/39, от ТУ ФАУГИ по г. Москве - Гринченко Е.В., доверенность от 18.08.09 г. N 22-02/13778, удостоверение N 272,
рассмотрев 22 марта 2010 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО Фирма "ВИКО" (ответчик) и ФАУГИ (3-е лицо)
на решение от 22 сентября 2009 года
Арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
и постановление от 10 декабря 2009 года N 09АП-22738/2009-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Савенковым О.В., Красновой С.В., Ядренцевой М.Д.
по делу N А40-41197/09-54-346
по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московский авиационный институт (государственный технический университет)
к ООО Фирма "ВИКО"
о взыскании 5 080 640 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам и выселении,
третье лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве,
установил:
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Московский Авиационный институт (Государственный Технический Университет) (далее - ГОУ ВПО МАИ) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "ВИКО" (далее - ООО Фирма "ВИКО") о взыскании 5 080 640 руб. 94 коп. долга по арендной плате и коммунальным услугам за период 2007 и 2008 гг. по договору аренды от 06.01.2006 г. N 045-2-169-06, обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 244,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, к. 4, 1 этаж, пом. 1 - 11, 23, 25, 26, 28 - 30, 32, 33.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, при этом после окончания срока действия договора аренды от 06.01.2006 г. N 045-2-169-06 ответчик не освободил занимаемые помещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - ФАУГИ), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ ФАУГИ в г. Москве).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 06.01.2006 г. N 045-2-169-06 является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не является собственником помещений, указанных в договоре аренды или иным лицом, уполномоченным на то законом или собственником данного имущества на сдачу его в аренду.
Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие в договоре идентифицирующих признаков объекта аренды.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2009 года N 09АП-22738/2009-ГК решение отменено в части отказа во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
Апелляционный суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 843 994 руб. 22 коп., из которых 1697527 руб. 62 коп. арендных платежей, 146466 руб. 60 коп. коммунальных платежей, а также 19425 руб. 24 коп. государственной пошлины по иску и 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Апелляционный суд счел ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на сдачу имущества в аренду, поскольку право истца самостоятельно сдавать спорное здание в аренду предусмотрено пунктами 4, 5 договора о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления от 23.11.1994 г. N 12/85.
Кроме того, апелляционный суд указал на то, что ответчик арендовал помещение до середины 2007 года, вносил арендные платежи и сомнений в объекте аренды не имелось.
В удовлетворении требования об освобождении нежилых помещений апелляционный суд отказал, ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о прекращении договора аренды и выполнения истцом требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ООО Фирма "ВИКО" и ФАУГИ, которые не согласны с принятыми судебными актами и считают, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены неправильно.
ООО Фирма "ВИКО" не согласно с постановлением апелляционного суда и просит его отменить, оставив в силе решение суда.
При этом, по мнению заявителя жалобы, истец не доказал принадлежность ему сданного в аренду имущества и суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды был заключен с нарушением порядка, установленного пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 года N 685. Кроме того, как считает заявитель, у сторон имеются разногласия по объекту договора аренды, который фактически не согласован. Помимо этого, уплата коммунальных платежей была включена в арендную плату и отдельное их взыскание не основано на положениях договора аренды.
Заявитель кассационной жалобы ФАУГИ не согласно с обоими судебными актами и просит их отменить.
При этом, ФАУГИ указывает на то, что в силу закона на заключение высшими учебными заведениями договоров аренды требуется согласие собственника имущества, то есть Росимущества. Между тем, договор аренды заключен в отсутствие согласия собственника имущества и, следовательно, является ничтожным и не влечет юридических последствий. В связи с этим, ответчик обязан освободить занимаемые помещения. Между тем, ответчик фактически занимал спорные помещения и обязан уплатить коммунальные услуги.
Представитель заявителя кассационной жалобы ООО Фирма "Вико" в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы своей кассационной жалобы, просил постановление отменить, а также поддержало доводы кассационной жалобы ФАУГИ.
Представитель заявителя кассационной жалобы ФАУГИ поддержало доводы своей кассационной жалобы, кассационную жалобу ООО Фирмы "Вико" поддержало в части, полагая, что арендатор должен быть выселен, поскольку договор аренды ничтожен.
Представитель ТУ ФАУГИ по г. Москве поддержал доводы кассационной жалобы ФАУГИ и возражал против доводов кассационной жалобы ООО Фирма "ВИКО".
Представлен отзыв на кассационные жалобы, в котором приведены доводы о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием согласия собственника имущества на сдачу.
Представитель ГОУ ВПО МАИ возражал против кассационных жалоб, считая, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 30 декабря 2005 г. между ГОУ ВПО МАИ (арендодатель) и ООО ФИРМА "ВИКО" (арендатор) был заключен договор N 045-2-169-06 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, к. 4, 1 этаж, пом. 1 - 11, 23, 25, 26, 28 - 30, 32, 33 (п. 1.1, Приложение N 1 к договору). Срок действия договора установлен с 06.01.2006 по 31.12.2006 г. (раздел 7 договора). Дополнительным соглашением от 28.12.2006 г. N 2 стороны продлили срок действия договора с 01 января 2007 года по 30 июня 2007 года (л.д. 12).
Помещение передано ответчику по акту о передаче в аренду помещений от 01.01.2006 г. (л.д. 14).
Фактическая передача помещений, указанных в приложении N 1 к договору аренды и в указанном акте, сторонами не оспаривалась.
В то же время апелляционным судом установлено, что в договоре аренды и акте о передаче в аренду помещений адрес переданных ответчику помещений указан ошибочно. Фактическим адресом переданных ответчику помещений является: г. Москва ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
Данные обстоятельства подтверждаются справкой БТИ от 01.10.2009 г. N 94 92 002243, в соответствии с которой по данным архива Северного ТБТИ по адресу: ул. Панфилова, 20, стр. 1 расположено 4-этажное нежилое здание 1931 г. постройки. Вышеуказанный объект недвижимости указан в приложениях к договорам аренды от 30.12.2005 г. N 045-2-169-06; 045-2-171-06; 045-2-173-06 по адресу ул. Панфилова, 20, корп. 4. Официальным адресом является адрес ул. Панфилова, 20, стр. 1.
Кроме того, как правильно указал апелляционный суд, в материалах дела имеются доказательства фактической передачи ответчику в аренду нежилых помещений, ответчик пользовался арендуемыми помещениями вплоть до середины 2007 года, вносил арендные платежи, сторонами составлялись двусторонние акты сверки расчетов и ранее никаких споров относительно объекта аренды и его идентификации у сторон не возникало.
Данные обстоятельства также были подтверждены в судебном заседании кассационной инстанции.
В связи с этим, отклоняются как несостоятельные и не основанные на материалах дела доводы кассационной жалобы ООО Фирма "ВИКО" о несогласованности объекта аренды.
Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг.
Апелляционный суд при взыскании коммунальных платежей исходил из ставок коммунальных платежей, указанных в приложении N 3 к договору аренды от 30 декабря 2005 года N 045-2-169-06.
При этом апелляционный Суд
установил, что право оперативного управления истца на здание по адресу г. Москва ул. Панфилова, д. 20, стр. 1 подтверждается договором о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления от 23.11.1994 г. N 12/85, перечнем зданий и сооружений, передаваемых в оперативное управление Московскому Государственному авиационному институту (приложение к договору от 23.11.1994 г. N 12/85 л.д. 67 - 72), а также выпиской из реестра федерального имущества (л.д. 79).
Согласно названному перечню истцу передано в оперативное управление здание по адресу г. Москва ул. Панфилова, д. 20, корп. 6. Согласно справке Северного ТБТИ N 14365/90 от 24.04.2008 г. здание по адресу г. Москва ул. Панфилова, д. 20, корп. 6 и здание по адресу: г. Москва ул. Панфилова, 20, стр. 1, являются одним и тем же объектом.
Вместе с тем, не могут иметь правового значения доводы кассационной жалобы ФАУГИ, согласно которым иск о выселении подлежит удовлетворению ввиду ничтожности договора аренды (так как отсутствует согласие собственника имущества на сдачу в аренду), поскольку иск по настоящему делу был заявлен другим лицом (ГОУ ВПО МАИ) и по иным основаниям, а самостоятельных требований ФАУГИ, как третье лицо, в данном судебном процессе не заявляло.
В то же время, ФАУГИ не лишено возможности в случае возникновения спора защитить права Российской Федерации, если считает их нарушенными, путем предъявления самостоятельного иска в отдельном судебном порядке.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, дал оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены постановления апелляционного суда, не имеется, поэтому кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
Постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2009 года N 09АП-22738/2009-ГК по делу N А40-41197/09-54-346 оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО Фирма "ВИКО", ФАУГИ - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА