ЗА БУКВОЙ ЗАКОНА

Назарова А. В.

Назарова А. В.,
практикующий бухгалтер

Управляющая компания не получила лицензию

Мы знаем, что осуществление деятельности без лицензии, если такая деятельность лицензируется, невозможно. Тем не менее, неполучение к 01.05.2015 управляющей организацией лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом само по себе не влечет прекращения заключенного с ней договора. Обязательства по такому договору сохраняются у управляющей организации до момента заключения собственниками помещений договора с другой управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса.

Сфера ЖКХ является одной из самых проблемных, именно на нее приходится наибольшее количество жалоб, поступающих как в государственные органы, так и в Общественную палату. Только малая доля проверок в данной сфере имела плановый характер, большая же часть была проведена в связи с жалобами граждан. Именно поэтому был принят Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 255-ФЗ).

Какие УК должны были получить лицензии и для чего

Названный ФЗ № 255-ФЗ вступил в силу 01.09.2014. Он предусматривает ужесточение требований к организациям, которые занимаются управлением многоквартирными домами.

Минстрой России в своих статистических данных указывает, что порядка 80% жилья находится на обслуживании управляющих компаний, именно поэтому закон ориентирован, главным образом, на них. Товарищества собственников жилья и кооперативы, в управлении которых находится по одному дому, не подлежат лицензированию.

Срок получения лицензий для управляющих компаний истек 01.05.2015. После этой даты управление многоквартирными домами без лицензии не допускается. Согласно докладу министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, сделанному 20.05.2015, 13% управляющих компаний не получили лицензию на право руководства многоквартирными домами, в связи с этим 50 тысяч домов временно остались без управления, пока они переданы муниципальным властям.

Главными причинами неполучения лицензии стали отсутствие заявки до срока подачи, а также отказ лицензионной комиссии, вызванный непрозрачностью деятельности управляющих организаций. Всего получили лицензии 12 тысяч компаний.

krug ЕСТЬ МНЕНИЕ

Ни Жилищный кодекс РФ, ни Закон № 255-ФЗ не упоминают, что договор управления, заключенный до 01.05.2015, прекращается после этой даты автоматически, если управляющей организацией, заключившей такой договор, не будет получена соответствующая лицензия.

Статья 192 ЖК РФ устанавливает, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение работ и(или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Лицензия не имеет срока действия.

Выдача лицензий управляющим компаниям возложена на органы государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. В ст. 201 ЖК РФ сказано, что не менее 1/3 ее членов должно быть представлено саморегулируемыми организациями, общественными объединениями, иными некоммерческими организациями, осуществляющими общественный жилищный контроль. Также приказом Минстроя России от 28.10.2014 № 658/пр утверждены Методические указания о порядке формирования и деятельности субъекта РФ по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами. В них сказано, что создаваться комиссии будут распоряжением или приказом высшего должностного лица субъекта РФ. Рекомендуемое число членов – не более 20 человек, из них представителей органов государственной власти региона – не более 30%, а остальные члены – от профильных саморегулируемых, общественных организаций и муниципальных образований.

Срок получения лицензии – 30 рабочих дней с момента подачи комплекта документов. В рамках этого периода времени лицензирующий орган обязан осуществить проверку полноты и достоверности представленных документов и принять решение о предоставлении лицензии либо об отказе в ее предоставлении. Стоимость лицензии для управляющей компании ЖКХ в 2015 г. определяется размером государственной пошлины, взимаемой лицензионным органом.

krug ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Последствия необращения управляющей организации за получением лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами или отказа в выдаче такой лицензии предусмотрены ч. 4 ст. 7 Закона № 255-ФЗ, согласно которой орган местного самоуправления уведомляет об этом факте собственников помещений в многоквартирном доме и созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления.

Лицензия для управляющей компании ЖКХ действует только на территории субъекта РФ, в котором она была выдана. Лицензия ЖКХ не подлежит передаче третьим лицам. Получить лицензии ЖКХ смогут юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном законом порядке на территории РФ и отвечающие требованиям, предусмотренным в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденном Правительством РФ от 28.10.2014 № 1110.

На основании этого Положения лицензия управляющей компании ЖКХ может быть выдана юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю только при их полном соответствии лицензионным требованиям.

Требования к соискателям

Перечислим их:

  • управляющая организация должна быть зарегистрирована в РФ;
  • руководитель такой компании не должен иметь неснятую или непогашенную судимость
    за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие или иметь административное наказание в виде дисквалификации, а также руководитель должен будет пройти квалификационный экзамен на знание сферы ЖКХ;
  • организация должна соблюдать требования о раскрытии информации;
  • в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не должно быть информации об аннулировании выданных ранее организации лицензий, а также отсутствие в реестре лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа организации таких аннулированных лицензий;
  • у управляющей организации должна быть необходимая материально-техническая база, позволяющая обеспечить полное управление домом.

krugЕСТЬ МНЕНИЕ

В ч. 3 ст. 200 ЖК РФ прописано, что лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и(или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ до дня наступления одного из событий, предусмотренных этой нормой, в частности, до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса. Очевидно, что по аналогии такие же последствия должны применяться и в тех случаях, когда соответствующая лицензия не была получена управляющей организацией вовсе или в выдаче лицензии было отказано.

Квалификационный экзамен для руководителя

Это экзамен, который проводит Министерство труда и социальной защиты РФ и при сдаче которого выдается соответствующее свидетельство и сертификат. Этот документ выдается сроком на пять лет. Экзамен состоит из ста вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, ответить на которые нужно в течение 120 минут, при этом для сдачи экзамена правильных ответов должно быть не менее 86. Вопросы имеют очень узкую специализацию и требуют высокого уровня знаний. Плата за проведение экзамена и выдачу аттестата не взимается. Решение об отказе в выдаче аттестата может быть обжаловано в суде. Квалификационный аттестат может быть аннулирован в случае его получения с использованием подложных документов, внесения сведений об экзаменуемом в Реестр дисквалифицированных лиц, вступлении в силу приговора суда о наказании за преступление в сфере экономики, а также преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие.

Информационное обеспечение

Также помимо лицензии управляющие компании должны иметь приложение с указанием адреса или адресов многоквартирных домов, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению. Все изменения в перечне обязаны в течение трех рабочих дней направляться в орган государственного жилищного надзора. На основании полученной информации уполномоченный государственный орган в течение трех дней обязан внести изменения в приложение к лицензии ЖКХ. Помимо этого соответствующие изменения вносятся на официальный сайт, предназначенный для раскрытия информации заинтересованным организациям. Ведение сводного федерального реестра лицензий, а равно и реестра дисквалифицированных лиц возложено на федеральный орган исполнительной власти, который уполномочивает на эту деятельность Правительство РФ. Размещенные на этих сайтах сведения являются открытыми и общедоступными. Исключение сведений о конкретном многоквартирном доме из приложения к лицензии является основанием для прекращения организацией – держателем лицензии – деятельности по управлению этим многоквартирным домом в установленном законодательством порядке.

krug ЕСТЬ МНЕНИЕ

Отсутствие к 01.05.2015 у управляющей организации лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом само по себе не прекращает ее обязательств, предусмотренных договором управления.

Если УК не получила лицензию

Если управляющая организация не получила лицензию, то она больше не имеет права вести управление многоквартирными домами. Собственники дома, управляющие компании которых не получили лицензии, должны на общем собрании жильцов выбрать новую форму управления домом, будь то новая управляющая компания или товарищество собственников жилья. Также управляющие компании могут обжаловать решение лицензионной комиссии в суде.

Согласно ст. 45 ЖК РФ о предстоящем собрании нужно уведомить каждую квартиру заранее и занести собственников в реестр не позднее 10 дней до даты созыва собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Данными вопросами должна заниматься инициативная группа в составе не менее трех человек. В нее могут входить только собственники жилья. После принятия решения должен быть составлен протокол собрания.

Если жильцы так и не выберут новое управление своим домом самостоятельно, выбор за них сделает департамент ЖКХ. Согласно изменениям, внесенным п.п. 5 и 6 ст. 200 Федерального закона № 255-ФЗ в ЖК РФ, в случае непроведения собрания или отсутствия кворума орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения общего собрания собственников обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса. Допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч.ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, если конкурс признан несостоявшимся.

Это процедура небыстрая, может длиться более трех месяцев, если, к примеру, управляющие компании, участвующие в аукционе, не будут устраивать тарифы, установленные администрацией. В этом случае их поднимут на 10% и снова объявят конкурс. За это время у жильцов дома еще будет возможность сделать выбор самостоятельно, и тогда дом снимут с конкурса. Прежняя управляющая организация должна будет передать новому органу управления многоквартирным домом всю техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом, в течение двух рабочих дней со дня прекращения деятельности организации. Полностью весь процесс перехода к новой управляющей организации длится примерно два месяца. За это время нужно будет сделать сверку со старой управляющей компанией по каждому дому. Все долги перед ресурсоснабжающими организациями остаются за старой управляющей компанией. Соответственно, и все долги жильцов перед старой управляющей организацией должны быть погашены, в противном случае управляющая организация может обратиться в суд. Платежи за коммунальные услуги нужно продолжать платить управляющей компании до тех пор, пока не будет выбран новый способ управления. После выбора новой управляющей компании или ТСЖ старая управляющая компания должна передать все денежные средства на ее счете новым управленцам. В случае выставления двойных квитанций за ЖКУ нужно обратиться в Госжилинспекцию и временно не оплачивать их.

krug ПОЗИЦИЯ МИНСТРОЯ

В случае если в срок до 01.04.2015 юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом по состоянию на 01.09.2014, не обратились в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче по причине несоответствия лицензионным требованиям, до момента реализации принятого общим собранием собственников помещений решения о расторжении договора управления и(или) выборе иного способа управления управление многоквартирным домом осуществляется в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

- Письмо от 24.02.2015 № 4745-АЧ/04.

Управляющая компания, получившая лицензию, может ее лишиться. Эта норма предусмотрена законом и указывает ряд условий, которые ведут к аннулированию лицензии. Если в течение календарного года имело место административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний два и более раза, то управляющая организация лишается права обслуживать этот конкретный дом, в котором было выявлено нарушение. Это станет причиной исключения данного дома из реестра лицензий субъекта РФ. В ситуации, если управляющая организация также в течение календарного года потеряет 15% и более от общей площади помещений всех входящих в ее реестр домов, она вообще лишается права управлять многоквартирными домами.

Соответственно собственники, чей дом выбыл из реестра лицензии управляющей организации, так же как и при неполучении лицензии управляющей организацией, самостоятельно на общем собрании собственников жилья выбирают новый орган управления своим многоквартирным домом. Если же собственников устраивала их управляющая организация и они не намерены отказываться от ее услуг, управляющая организация может продолжить свою работу по управлению домом даже при наличии претензий государственного жилищного надзора.

krug ЕСТЬ МНЕНИЕ

До получения УК лицензии потребители вносят плату за предоставленные коммунальные услуги прежней управляющей организации либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).

Кто будет выставлять счета?

Даже в случае банкротства, до тех пор, пока управляющая организация не будет исключена из списка ЕГРЮЛ, она должна обслуживать многоквартирный дом, а соответственно выставлять счета за предоставляемые услуги. За это время бразды правления должны быть переданы другой управляющей компании или иному органу управления, например ТСЖ.

Но согласно п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ собственник жилья также вправе платить за коммунальные услуги самостоятельно, кроме коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме.

Кому передавать управление домом?

До тех пор пока не выбрана новая управляющая организация, управлять домами, оставшимися без управленцев, будет муниципальная управляющая компания. Эта компания будет в том числе, наряду с другими обязанностями, убирать и вывозить мусор до момента появления у дома нового органа управления.

krug ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Управляющие организации, не получившие лицензии, могут повторно подать документы на рассмотрение лицензионной комиссии, исправив при этом все выявленные нарушения и недочеты.

Обжалование решений лицензирующего органа

Управляющие компании могут в судебном порядке обжаловать решения лицензионной комиссии в случае невыдачи им лицензии, если имеются на то причины. Примером может служить управляющая компания «Владстройконтакт», которая обслуживает 7 домов в Октябрьском районе города Владимира. По данным первого городского интернет-телевидения города Владимира «Зебра ТВ», Государственная жилищная инспекция Владимирской области прислала уведомление от 03.04.2015 № ГЖТ 1716-06-06 об отказе в предоставлении лицензии управляющей компании «Владстройконтракт». Руководитель данной организации подготовил иск в суд, желая оспорить решение областной комиссии об отказе в выдаче лицензии на продолжение деятельности. Лицензионная комиссия ссылается на ст. 194 ЖК РФ: предоставление искаженной или недостоверной информации. Руководство не согласно с данным заявлением, а также утверждает, что представители организации не присутствовали на заседании комиссии, в рамках которой рассматривалось «дело» его управляющей компании, а также, что не получали уведомления о рассмотрении. Это первый судебный иск в адрес лицензионной комиссии.

ОТ РЕДАКЦИИ

Мнения о том, что в конечном итоге изменит лицензирование в данной сфере, достаточно серьезно расходятся между собой. Так, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства А. Чибис считает, что это приведет в порядок сферу ЖКХ: уберутся недобросовестные управляющие компании, перестанет существовать «серый рынок» управления жильем, любой собственник теперь сможет увидеть достоверную информацию о своей управляющей компании в специальном федеральном реестре на сайте Минстроя России, а к 2016 г. планируется разработать целый портал государственной информационной системы в сфере ЖКХ (ГИС ЖКХ), в котором в личном кабинете жильцы смогут контролировать порядок исполнения управляющими компаниями своих обязанностей, подавать жалобы, проверять корректность начисления платежей, оплачивать услуги ЖКХ. Однако председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Г. Хованская заявляет, что лицензирование рассматриваемых организаций недопустимо с учетом текущего уровня коррупции и негативно скажется на конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг, к тому же имеются существенные недоработки и противоречия в самом документе.

Каковы будут итоги лицензирования, пока точно сказать нельзя. Многие эксперты считают, что возможности государства контролировать деятельность управляющих компаний достаточно ограничены. Государственный жилищный надзор может контролировать деятельность управляющих компаний только в рамках соблюдения лицензионных требований. Но даже в этом вопросе ситуация такова, что перечень крайне мал и является закрытым. Минстрой России попытался решить данную проблему на уровне постановления Правительства РФ, предложив проект Положения, в котором расширится перечень требований. Но, к сожалению, Минэкономразвития России не поддержало данный проект, поэтому на данный момент остается только одно решение этой проблемы – выносить ее на федеральный уровень.

Поделиться

Copyright © 2019 Упрощенная бухгалтерия. All Rights Reserved. Designed by SmartAddons.Com