Поделиться статьёй:
Максакова Е. Н.,
практикующий бухгалтер
Гаражи у дома. Учет в ТСЖ
Уборка территории около придомовых гаражей, сбор взносов на формирование фонда капитального ремонта с их владельцев, снос незаконно возведенных гаражей и отражение в бухгалтерской отчетности поступления средств за содержание этой территории создает ТСЖ большие проблемы.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; - плату за коммунальные услуги.
Таким образом, структура платежей четко определена в Жилищном кодексе. И напрямую платежи за содержание гаражей в эту структуру не входят. Однако в квитанции на осуществление услуг за содержание общего имущества могут входить услуги по содержанию придомовой территории.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Выставление собственникам квитанций регулируется Жилищным кодексом.
Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, являются общей долевой собственностью собственников помещений в данном доме, и право собственности на него зарегистрировано в момент государственной регистрации права на жилое помещение в данном доме. Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются на основании данных кадастрового учета. Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по осуществлению уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества. После определения границ земельного участка на основании данных государственного кадастрового учета обязанность собственников по уборке ограничивается пределами этого участка.
Придомовая территория многоквартирного дома состоит из:
- участка земли, где возведено строение;
- элементов озеленения и прочего благоустройства;
- детских и спортивных площадок;
- сушилок для белья;
- коллективных автостоянок;
- пожарных проездов;
- трансформаторных подстанций;
- тепловых пунктов;
- других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Таким образом, ТСЖ или управляющая компания может предусмотреть плату за содержание придомовой территории, в том числе за содержание территории, на которой расположены гаражи. Но если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. И в этом случае плата за содержание гаражей будет необоснованной.
ТСЖ осуществляет: управление многоквартирным домом; проведение мероприятий по распределению между членами товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, обеспечению надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества; обеспечение предоставления коммунальных услуг собственникам жилых помещений; проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории и т. п.
Тем не менее, учет платежей в налоговом учете будет зависеть от того, каким образом осуществляется сбор денежных средств.
1-й вариант – пожертвование.
Если собственники приняли решение внести средства по содержанию придомовой территории в качестве пожертвования, то такая плата не будет учитываться в качестве доходов и включаться в базу по УСН (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).
2-й вариант – включение в общую плату за жилье и коммунальные услуги.
Если плата включена в плату за жилье и коммунальные услуги, то это является выручкой от реализации и, следовательно, учитывается при расчете налоговой базы по УСН (письмо Минфина России от 05.10.2011 № 03-11-06/2/136).
3-й вариант – осуществление ремонта за счет фонда капитального ремонта.
В бухгалтерском учете при поступлении денежных средств будут сделаны следующие проводки:
| Дебет | Кредит | Сумма | Описание |
|---|---|---|---|
| 76 | 60 | 17 000 | Отражена плата за обслуживание придомовой территории |
| 51 | 76 | 17 000 | Отражено поступление оплаты |
| 60 | 51 | 17 000 | Расчеты со сторонней организацией за обслуживание придомовой территории |
Следует обратить внимание, что плата за содержание гаражей может учитываться как в составе общих расчетов по коммунальным услугам с жильцами, так и отдельно.
Как быть, если не все собственники гаражей являются членами ТСЖ?
Чаще всего возникают следующие проблемы:
- владельцы гаражей отказываются оплачивать содержание гаражей и придомовой территории, так как гаражи находятся в собственности;
- владельцы гаражей отказываются платить в связи с тем, что не являются членами ТСЖ.
В этих двух случаях взыскание задолженности должно осуществляться через суд. В качестве доказательств правомерности платежей будут приниматься следующие:
- смета расходов на содержание придомовой территории;
- договор на оказание услуг или подтвержденные расходы;
- решение общего собрания жильцов об установлении платы.
В качестве примера судебного решения можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2015 № 33-36757/2015. Данное решение интересно тем, что владелец гаража не являлся членом кооператива и поэтому плату не вносил. Но суд подтвердил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению взносов на содержание и эксплуатацию гаражного комплекса.
Чтобы не доводить дело до суда, целесообразно проводить разъяснительную работу с собственниками, а также заключить отдельные договоры с лицами, не являющимися членами ТСЖ.
Денежные средства, полученные ТСЖ на финансирование капитального ремонта МКД и использованные по целевому назначению, не подлежат включению в расчет налоговой базы по УСН при условии ведения товариществом раздельного учета операций по их поступлению и расходованию.
Основное отличие членов ТСЖ от тех, кто ими не является, состоит в том, что члены вносят обязательные платежи (взносы), связанные с оплатой услуг на содержание общего имущества дома, его текущий (капитальный) ремонт (ст. 155 ЖК РФ). А вот те, кто не является членами, вносят плату за помещение и коммунальные услуги на основании гражданско-правового договора, заключенного между ними и ТСЖ.
При этом проводить ремонт и облагораживать территорию около гаража возможно и без согласия лица, которое не является членом ТСЖ. Товарищество собственников жилья без специального уполномочивания (доверенности или иного документа) вправе вступать в правоотношения с третьими лицами, действуя от имени всех собственников помещений, а не только от имени членов ТСЖ (решение Верховного суда от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256).
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пункт 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) называет органы, которые компетентны устанавливать как размер обязательных платежей и(или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, так и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций. Данный пункт Правил не освобождает товарищество собственников жилья от обязанности по оформлению договора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с собственниками помещений, не являющимися членами данного товарищества.
Но взыскать денежные средства можно не только с жильцов, но и с органов местного самоуправления. Также можно взыскать штрафные санкции и пени. Так, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 № 09АП-1286/2016 суд указал, что неуплата обязательных платежей и взносов за содержание общего имущества дома в установленный срок является основанием для взыскания задолженности и пени. ТСЖ «Рапсодия-7» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Правительству Москвы о взыскании задолженности, в том числе:
- задолженность ответчика по оплате взносов на капитальный ремонт, в фонд капитального ремонта (период начисления с 01.01.2014 по 10.06.2015) пропорционально площади нежилого помещения, равной 98,1 кв. м, составляет 7357,50 (семь тысяч триста пятьдесят семь) руб. 50 коп.;
- задолженность ответчика по оплате взносов на капитальный ремонт, в фонд капитального ремонта (период начисления с 01.01.2014 по 10.06.2015) пропорционально площади машиноместа № 46, равной 11,3 кв. м, составляет 847,5 (восемьсот сорок семь) руб. 50 коп.
Решения общих собраний товарищества собственников жилья об установлении платы не противоречат п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, согласно которому размер обязательных платежей и(или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Таким образом, жильцам фактически удалось взыскать средства с имущества, находящегося в собственности города. Следовательно, платить за содержание придомовой территории должны все.
Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД, в котором созданы ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ.
Как в бухгалтерском и налоговом учете ТСЖ отражается поступление ежемесячных взносов на формирование фонда капитального ремонта?
Еще один вопрос – ремонт гаражей. Понятно, что гаражи так же, как и любое домовое имущество, требуют ремонта. В настоящее время формируется фонд капитального ремонта.
Средства, которые собраны в фонд капитального ремонта, могут быть использованы для следующих целей:
- разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима
в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности); - оплаты услуг по строительному контролю;
- погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ
по капитальному ремонту; - уплаты процентов за пользование кредитами, займами;
- оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ).
Формирование данного фонда может осуществляться:
- на специальный счет в кредитной организации (далее – формирование фонда капитального ремонта
на специальном счете); - на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации (далее – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора).
Поступающие на специальный счет ТСЖ средства собственников помещений в МКД в виде обязательных ежемесячных взносов на формирование фонда капитального ремонта являются средствами целевого финансирования.
- Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 № 02АП-8931/13, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 № 13АП-17290/13.
Средства на специализированный счет могут поступать через ТСЖ. Для этого необходимо оформление общего решения.
В бухгалтерском учете при поступлении денежных средств в фонд капитального ремонта будут сделаны следующие проводки:
| Дебет | Кредит | Сумма | Описание |
|---|---|---|---|
| 76 (собственники) | 76 (оператор) | 250 000 | Начислены взносы на капитальный ремонт |
| 51 | 76 (собственники) | 250 000 | Получена оплата от собственников |
| 76 (региональный оператор) | 51 | 250 000 | Перечислены на специальный счет регионального оператора собранные взносы за капитальный ремонт |
Нормы гл. 26.2 НК РФ не устанавливают порядка ведения раздельного учета операций по поступлению и расходованию средств целевого финансирования, поэтому считаем, что организации следует разработать его самостоятельно и закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
- Письмо от 13.03.2006 № 03-11-04/2/59.
Проблемы в использовании данных денежных средств для проведения капитального ремонта заключаются в том, что использовать средства для капитального ремонта ТСЖ в любое время не может, а только в соответствии с планом ремонтных работ, а основная проблема как раз в том, что ремонт дома, а следовательно, и гаражей может быть запланирован через 15–20 лет.
Сам факт ремонта как дома, так и гаражей будет отражен следующим образом:
| Дебет | Кредит | Сумма | Описание |
|---|---|---|---|
| 51 | 76 | 250 000 | Поступили средства на ремонт |
| 86 | 76 | 250 000 | Полученные средства признаны целевыми |
| 76 | 51 | 250 000 | Израсходованы средства на ремонт гаражей |
Следует обратить внимание, что возможно ведение также аналитического учета:
- счет 86-2 «Целевые поступления на текущий ремонт общего имущества»;
- счет 86-3 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества»;
- счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества от собственников»;
- счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества из бюджета».
В бухгалтерском балансе на конец отчетного периода сальдо по счету 86 отражается в пассиве баланса по статье «Целевые средства».
В заключение необходимо отметить, что гаражи, как и любое имущество, требуют ремонта, но перед тем как его проводить, целесообразно провести разъяснительную работу с собственниками, которые не всегда согласны с решениями ТСЖ, особенно если не являются членами ТСЖ. И в этом случае остается только один вариант – судебное взыскание долгов.