УК на УСН: учет платежей
от населения

Одним из самых главных вопросов, волнующих бухгалтеров управляющих компаний и ТСЖ, является учет поступающей платы за коммунальные услуги. Однако иногда платежи обходят их расчетный счет и кассу. Казалось бы, кассовый метод, нет денег – нет доходов. А что на самом деле?

Среди прочих способов расчетов между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями выделяется способ прямых расчетов. То есть собственники вносят оплату за коммунальные услуги напрямую РСО, минуя тем самым расчетный счет управляющей компании. Данное право дает собственникам помещений п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, в котором говорится, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме они могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям.

Обратите внимание: нельзя напрямую вносить плату за коммунальные услуги, потребляемые при использовании общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды вносится исключительно исполнителю коммунальных услуг, то есть управляющей компании.

ВАЖНО В РАБОТЕ

Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Напомним, что на основании п.п. 2, 31 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила) управляющая компания выступает для потребителей в роли исполнителя коммунальных услуг и отвечает перед ними за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Одновременно с этим на основании п. 64 Правил потребителям необходимо оговорить дату, начиная с которой будут осуществляться прямые расчеты с РСО, поскольку управляющая компания в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия такого решения должна уведомить РСО о принятом решении. Но даже при выборе потребителями варианта прямых расчетов с РСО обязанность рассчитывать плату за коммунальные услуги и выставлять потребителям платежные документы, на основании которых производится оплата (п. 2 ст. 155 ЖК РФ), остается за управляющей компанией (п. 31 Правил). Одновременно с этим на основании п. 27 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (далее – Правила заключения договора ресурсоснабжения) договором должны быть предусмотрены порядок, сроки и форма представления РСО управляющей компании информации о размере поступившей от потребителей платы за коммунальную услугу и задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса раздельно по платежам потребителей и платежам за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в многоквартирном доме. Также из данного пункта следует, что РСО вправе требовать от исполнителя приостановить или ограничить предоставление коммунальной услуги собственнику помещений, имеющему задолженность по ее оплате (при наличии технической возможности для выполнения указанных требований). Если исполнитель не сделает этого, он понесет ответственность, в том числе в виде возмещения РСО убытков. Из вышесказанного видно, что информационный обмен с РСО играет важную роль, поскольку управляющей компании необходимо своевременно получать достоверную информацию о платежах собственников помещений.

 

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

С 01 сентября 2014 года ТСЖ относятся к товариществам собственников недвижимости (ст.ст. 123.12–123.13 ГК РФ).

Включать в расходы?

В письме от 07.04.2014 № 03-11-06/2/15441 Минфином России даны следующие разъяснения: «…в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ, согласно которому при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в целях применения гл. 25 НК РФ, в соответствии со ст. 249 НК РФ, которая гласит, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Под реализацией понимается передача на возмездной (а иногда и на безвозмездной) основе товаров и результатов работ одним лицом для другого лица, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Выручка определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах…». Далее Минфин напоминает, что в целях применения УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

В нашем случае при применении варианта прямых расчетов за коммунальные услуги у управляющей компании вообще отсутствуют поступления на расчетный счет за предоставленные собственникам помещений коммунальные услуги. В связи с этим Минфин делает вполне логичный вывод, что в том случае, если исходя из договорных отношений собственники помещений в многоквартирном доме непосредственно вносят плату за коммунальные услуги РСО и плата за коммунальные услуги не поступает на счет управляющей компании, данные средства не учитываются в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

ВАЖНО В РАБОТЕ

В случае если управляющая организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», платежи на оплату коммунальных услуг одновременно с отражением их в доходной части такой организации принимаются к вычету в составе расходов, так как они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги.

Пример 1.

На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с 01 октября 2014 г. плата за электроэнергию вносится напрямую РСО. За октябрь 2014 г. плата за электроэнергию по показаниям общедомового прибора учета составила 350 000 рублей (в т. ч. НДС (18%) – 53 390 руб.). Управляющая компания, применяющая УСН, начислила собственникам помещений плату за коммунальный ресурс в размере:

• 300 000 руб. – индивидуальное потребление в помещениях собственников;
• 50 000 руб. – потребление на общедомовые нужды.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

Суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие организации, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

- Письмо от 10.07.2013 № 03-11-06/2/26817.

В ноябре 2014 г. РСО получила от собственников оплату за электроэнергию в размере 250 000 руб. (за октябрь 2014 г.). Управляющая компания получила оплату за электроэнергию на общедомовые нужды за октябрь 2014 г. в размере 35 000 руб.

В бухгалтерском учете управляющей компании будут сделаны следующие записи:

Содержание операции	Дебет		Кредит	Сумма, (руб.)
Октябрь 2014 г.
Принята к учету стоимость коммунальных услуг		20	60	350 000
Отражена реализация коммунальных услуг		62	90-1	350 000
Сформирована себестоимость коммунальных услуг		90-2	20	350 000
Ноябрь 2014 г.
Поступила оплата от собственников помещений за коммунальные услуги (электроэнергия на общедомовые нужды за октябрь 2014 г.)		51	62	35 000
Перечислены денежные средства РСО		60	51	35 000
На основании данных РСО (информационного обмена) отражено погашение дебиторской задолженности собственников помещений за электроэнергию и погашение кредиторской задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в октябре 2014 г.		60	62	285 000

Обратите внимание: на основании п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ внесение собственниками помещений платы за коммунальные услуги в адрес РСО означает, что их обязательства по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей компанией выполнены. То есть собственники помещений, перечисляя плату РСО, автоматически погашают свою задолженность по внесению таковой в адрес управляющей компании. Одновременно с этим управляющая компания, получая информацию о том, что в адрес РСО поступила соответствующая плата, считает погашенной и свою задолженность перед ней. Отсюда и формирование проводки Дебет 60 Кредит 62.

Из вышесказанного и в рамках приведенного примера следует, что управляющая компания при формировании налоговой базы по единому налогу в доход включит только плату за потребленную электроэнергию на общедомовые нужды в размере 35 000 руб. Если управляющая компания применяет УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», то расходы составят 35 000 руб. Следовательно, налоговая база управляющей компании будет равна нулю.

ВАЖНО В РАБОТЕ

В случае если предпринимательская деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в многоквартирном доме по закупке коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Доходы от посреднических услуг

Помимо прямых расчетов с РСО управляющая компания может действовать и в рамках посреднических договоров. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию другой стороны (собственники помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также предоставлять коммунальные услуги. В связи с этим предпринимательская деятельность управляющей компании может осуществляться в рамках заключения посреднического договора. Одним из таких договоров может быть агентский договор. Многочисленные письма Минфина России (см., например, письма от 27.01.2014 № 03-11-06/2/2828, от 10.07.2013 № 03-11-06/2/26817, от 12.12.2012 № 03-11-06/2/146) разъясняют, как правильно определить доход управляющей компании в целях налогообложения в связи с применением УСН, если ее предпринимательская деятельность, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью. Так, в налоговой базе не отражаются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, в частности, не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом. Причем возмещаемые затраты не отражаются в целях налогообложения только в том случае, если по условиям договора данные затраты не включаются у агента в состав расходов в налоговом учете. Следовательно, если управляющая компания заключила такие агентские договоры с собственниками помещений в многоквартирном доме еще до того, как начала совершать сделки с компаниями, непосредственно предоставляющими коммунальные услуги, то, действительно, в составе ее доходов можно учитывать только агентское вознаграждение.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Доходом организации, применяющей УСН и являющейся агентом по агентскому договору, признается сумма полученного агентского вознаграждения.

Обратите внимание: такой подход касается всех налогоплательщиков, применяющих УСН, независимо от выбранного объекта.

Дата определения дохода

Помимо неясности с определением состава доходов у управляющих компаний часто возникает вопрос с датой определения дохода. На основании п. 15 ст. 155 ЖК РФ управляющая компания вправе осуществлять расчеты с нанимателями и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги с помощью платежных агентов, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (например, через банкоматы, платежные терминалы и т. д.).

ПЕРВОИСТОЧНИК

Под деятельностью по приему платежей физических лиц понимаются прием платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с ЖК РФ, а также осуществление платежным агентом последующих расчетов с поставщиком услуг.

- Пункт 1 ст. 3 Федерального закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».

При заключении управляющей компанией договора с банком (платежным агентом) последний за вознаграждение от имени управляющей организации осуществляет прием денежных средств от собственников помещений многоквартирного дома и перечисляет полученные средства на счет управляющей компании в другом банке. Также следует отметить, что денежное обязательство физического лица перед управляющей компанией считается исполненным в размере внесенных платежному агенту денежных средств, за исключением вознаграждения, с момента их передачи платежному агенту (п. 3 ст. 3 Закона № 103-ФЗ). Соответственно, датой получения управляющей компанией доходов признается день поступления денежных средств от физического лица платежному агенту (письмо Минфина России от 21.03.2014 № 03-11-06/2/12328). Первичным документом, необходимым для признания дохода в связи с применением УСН и подтверждающим факт и дату поступления денежных средств от собственников помещений в многоквартирном доме, может быть реестр банка, заверенный соответствующим образом (письмо Минфина России от 01.07.2013 № 03-11-06/2/25023).

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

При реализации населению услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества по тарифам, единым для всех управляющих компаний, осуществляющих деятельность на соответствующей территории, утвержденным органом местного самоуправления с учетом НДС, управляющая компания, применяющая УСН, налог на добавленную стоимость уплачивать в бюджет не должна.

- Письмо от 01.10.2013 № 03-07-15/40685.

Пример 2.

Управляющая компания, применяющая УСН, по поручению собственников помещений многоквартирного дома в рамках агентского договора приобретает у РСО коммунальные услуги. Агентское вознаграждение за оказание посреднических услуг включено в статью расходов управления многоквартирным домом.

Учетной политикой управляющей компании предусмотрен следующий план счетов:

• счет 60 – расчеты с РСО за приобретенные коммунальные услуги;
• счет 62 – расчеты с собственниками помещений;
• счет 76 – для отражения приобретенных коммунальных услуг и начисления платы собственникам помещений.

В сентябре 2014 г. РСО выставила счет управляющей компании за поставленную коммунальную услугу по холодному водоснабжению в сумме 250 000 руб. (в том числе НДС (18%) – 38 136 руб.). Аналогичную сумму управляющая компания предъявила к оплате собственникам помещений. Агентское вознаграждение составило 3% (7500 руб.).

В бухгалтерском учете управляющей компании будут сделаны следующие записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, (руб.)
Принята к учету стоимость коммунальных услуг	76	60	250 000
Начислена плата за холодное водоснабжение собственникам помещений	62	76	250 000
Отражено агентское вознаграждение	62	90-1	76 271

• Назад
• Вперёд