Основы формирования и использования фонда
капитального ремонта на спецсчете

Если собственник помещения вовремя не уплатил взнос на капитальный ремонт, он обязан уплачивать проценты по аналогии с пенями, предусмотренными ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Что нужно знать бухгалтеру ТСЖ или УК на «упрощенке» о формировании фонда капремонта?

Государство законодательно закрепило свою организационную помощь собственникам в вопросах капитального ремонта. Основные моменты описаны в Жилищном кодексе РФ (ст.ст. 12, 13, 20, 36.1, 44, 154, 158, 166–191), а также в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.02.2014 № 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах».

Были разработаны региональные программы капитального ремонта, при этом собственники в течение 6 месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы должны были принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за месяц до окончания данного срока – провести общее собрание собственников помещения, избрать способ формирования фонда капитального ремонта и обязаться уплачивать взносы на капитальный ремонт. Те многоквартирные дома, собственники которых не приняли решения о способе формирования фонда капитального ремонта в установленный срок или не реализовали вовремя выбранный способ, по умолчанию были переданы региональному оператору. Обязательства по надзору за исполнением всего вышеуказанного возложены на Фонд ЖКХ.

 ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Если никто (ни региональный оператор, ни УК, ни ТСЖ) не выставляет собственникам помещений платежные документы на внесение взносов в фонд капитального ремонта, собственники не уплачивают их, информацию об этом получит орган госжилнадзора.

Формирование фонда капитального ремонта

Ежемесячные взносы собственников служат основным источником формирования фонда капитального ремонта. Размер платы за капитальный ремонт равен минимальному размеру, который устанавливается субъектами РФ в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику. Но также источниками накопления могут служить доходы от деятельности ТСЖ (ст. 169 ЖК РФ), доходы, полученные при сдаче в пользование объектов общего имущества, проценты, начисленные должникам, а также проценты, полученные от кредитной организации за пользование денежными средствами на специальном счете.

Так какие же варианты формирования фонда капитального ремонта были предложены?

Согласно ст. 170 ЖК РФ существует два способа формирования фонда капитального ремонта:

• перечисление взносов по капитальному ремонту на специальный счет, открываемый в выбранном банке;
• перечисление взносов по капитальному ремонту на счет регионального оператора.
  При этом региональный оператор может вести ваш специальный счет, либо вы присоединитесь
  к централизованному счету регионального оператора.

При выборе первого способа на собственников также возлагается в последующем решение таких вопросов, как размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не может быть ниже минимального взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ; сроки проведения капитального ремонта, которые также должны соответствовать региональной программе данного субъекта РФ; непосредственно услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень которых опять-таки не может быть меньше, чем в региональной программе. Ну и, конечно же, собственникам нужно будет выбрать владельца специального счета и кредитную организацию, в которой он будет открыт.

При выборе второго способа, если региональный оператор работает со специальным счетом, собственники также могут самостоятельно выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, при условии ее соответствия требованиям, законодательно закрепленным в ст. 176 ЖК РФ.

 ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Если фонд формируется на счете регионального оператора («котловым» методом), платежи собственников помещений составляют имущество оператора.

Какие способы формирования лучше выбрать?

Преимущества и недостатки выбранных способов формирования рассмотрим на примере Регионального фонда капитального ремонта Пензенской области.

 Ситуация 1. Специальный счет открыт на имя ТСЖ, ЖСК или иного специализированного кооператива.

Подобный способ удобнее всего выбрать тем ТСЖ или ЖСК, в составе которых немного квартир (не более 30) или вообще всего один дом довольно большой общей площадью (так как это повлияет на скорость сбора средств на капитальный ремонт), капитальный ремонт был проведен недавно либо дом вообще новый, а также желательно наличие инициативной группы собственников, которые будут активно участвовать в проведении капитального ремонта и принятии необходимых управленческих решений по этому поводу.

Особенности данного способа состоят в том, что средства, накапливаемые на счете, пойдут на ремонт непосредственно только одного дома, счет на который открыт, а не будут распределяться между другими домами, как это предусмотрено при централизованном счете у регионального оператора. Размер взноса на капитальный ремонт собственники на общем собрании выбирают самостоятельно. Также при достаточном количестве средств на счете собственники могут принять решение провести капитальный ремонт раньше назначенного региональной программой срока. Но и все расходы по содержанию специального счета в выбранной кредитной организации, взаимодействие с должниками ложатся на плечи собственников. Также за все собранные и потраченные средства нужно будет отчитываться государственной жилищной инспекции, а при нехватке средств для проведения ремонта – искать самостоятельно дополнительные источники дохода. Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта можно сменить на другой в любой момент.

Ситуация 2. Специальный счет открыт на имя регионального оператора.

Здесь ситуация похожа на первую, принципиальная разница только в том, что в данном доме нет собственного ТСЖ, а он входит в состав ТСЖ, в котором более одного дома и общее количество квартир больше 30. Дом также должен быть относительно новым либо с недавно проведенным капитальным ремонтом, и собственники не хотят формировать фонд капитального ремонта, что называется, в «общем котле», т. е. на централизованный счет регионального оператора.

Практически все остается как при первом способе, только отчитываться за собранные и потраченные средства в вышестоящие органы будет региональный оператор; взаимодействовать с банком, где открыт специальный счет, будет также он.

Неудобства данного способа состоят в том, что решение любого вопроса необходимо находить на общем собрании собственников, в том числе и вопрос печати квитанций и заказа работ по капитальному ремонту (обычно это происходит по договору с региональным оператором или управляющей компанией). Может быть только один счет на один дом, и все расходы по его открытию и содержанию ложатся на также дом.

Ситуация 3. Централизованный счет регионального оператора.

Например, в Московской области это Фонд капитального ремонта Московской области, в Санкт-Петербурге – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области, в Саратовской области – Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома Саратовской области и т. д.

Подходит для старых домов большой площади, которые в ближайшем времени будут нуждаться (или уже нуждаются) в проведении ремонта, который еще и запланирован по региональной программе, и есть большая вероятность того, что средств к тому времени собственники еще не накопят в нужном объеме. При этом еще и нет инициативной группы жильцов, и заниматься судьбой дома некому.

Главным недостатком является то, что если дом решит сменить выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, он сможет это сделать только по истечении двух лет и только при полном погашении задолженности перед региональным оператором (п. 5 ст. 173 ЖК РФ). В остальном совсем неплохо, что все вопросы по выставлению квитанций, работе с должниками, расходам на открытие счета и его ведение будут полностью решаться региональным оператором. Капитальный ремонт будет гарантированно проведен в срок, даже если собрано недостаточно средств, – все вопросы по финансированию решит региональный оператор.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Даже если взносы перечисляются на специальный счет, открытый на имя регионального оператора, заинтересован в наполнении фонда именно управляющий, поскольку на нем лежит обязанность по проведению капитального ремонта.

Использование фонда капитального ремонта

Статья 174 ЖК РФ регламентирует вопрос использования средств фонда капитального ремонта. Четкий перечень работ и услуг, на которые может быть направлено использование средств из фонда капитального ремонта, прописан в ст. 166 ЖК РФ. Например, ремонт лифтовых шахт, крыш, фасадов, фундамента или же ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения. Возможна ситуация, что дом находится в аварийном состоянии. Тогда накопленные средства на капитальный ремонт пойдут на снос (реконструкцию) данного дома. Если же земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит изъятию для муниципальных или государственных нужд, то средства, ранее уплаченные за капитальный ремонт, будут возвращены собственникам в соответствующем их затратам размере.

Так как за все собранные и потраченные средства (будь то собранные самими собственниками в виде организованного ТСЖ или ЖСК или собранные региональным оператором) необходимо отчитаться, нецелевое использование средств данного фонда запрещено. Единственное, за счет чего можно отойти от данного перечня работ и услуг, это средства, собранные сверх установленного минимального взноса на капитальный ремонт, решение о сборе которого собственники приняли самостоятельно на общем собрании. Также субъектом РФ могут быть определены некоторые работы и услуги, которые будут осуществлены за счет государственной поддержки.

ПОЗИЦИЯ МИНСТРОЯ

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть установлена обязанность регионального оператора, являющегося владельцем специального счета, выпускать платежные документы. В этом случае должны быть определены источники финансирования соответствующих затрат регионального оператора. Данное правило может быть обосновано тем, что функции регионального оператора (помимо названных в ЖК РФ) и порядок их выполнения предусматриваются законом субъекта РФ (п. 6 ч. 1, ч. 2 ст. 180 ЖК РФ).

- Письмо от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04.

Спецсчет

Как уже говорилось ранее, открытие специального счета в кредитной организации является одним из способов формирования фонда капитального ремонта и имеет ряд своих плюсов и минусов. Однако не во всех кредитных организациях, которые могут выбрать собственники, может быть открыт данный счет. Согласно ст. 176 ЖК РФ специальный счет может быть открыт только в той кредитной организации, величина собственных средств которой не менее 20 млрд руб. Центральный банк России внимательно следит за данными кредитными организациями и ежеквартально предоставляет информацию о них в Интернете.

У многоквартирного дома может быть только один специальный счет, владельцем которого может быть либо ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация, либо региональный оператор. Решение о выборе владельца счета собственники принимают самостоятельно.

Договор на обслуживание такого счета не имеет срока, но по решению общего собрания собственников специальный счет в любой момент может быть закрыт либо перенесен в другую кредитную организацию. Соответственно все денежные средства на счете будут переданы либо новой кредитной организации, либо региональному оператору, в зависимости от причины закрытия счета.

Денежные средства с этого счета расходуются только на цели капитального ремонта и только по перечню, указанному в ст. 174 ЖК РФ.

 ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, у УК остаются те же обязанности, которые были у нее до введения в действие нового порядка финансирования капитального ремонта: начисление взносов, печать и доставка платежных документов, организация сбора и взыскания платежей, а также проведение капитального ремонта.

Расчет пени

Практически в любом многоквартирном доме найдется собственник, который платит несвоевременно или не платит вовсе. Начисление пени для таких неплательщиков в вопросе взносов на капитальный ремонт не предусмотрено, однако предусмотрено иное. Часть 14.1 ст. 155 ЖК РФ обязует уплачивать проценты за несвоевременную или вообще отсутствующую оплату за капитальный ремонт. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования, установленной Указанием Банка России от 13.09.2012 № 2873-У и равной в настоящее время 8,25% годовых.

Пример.

Гражданка Иванова В. П., проживающая в г. Саратове в квартире площадью 30 кв. м, не уплачивает взносы по капитальному ремонту с декабря 2014 г., т. е. с самого начала их начисления (исходя из сроков, принятых региональной программой). Взнос на капитальный ремонт принят в 6,33 руб. (минимальный тариф по г. Саратову). ТСЖ ее дома в платежке за февраль 2015 г. стала начислять пени.

Вообще пени начисляются с наступлением первого дня просрочки платежа, но что касается капитального ремонта, то лица, ответственные за выставление платежей по капитальному ремонту, могли действовать по своему усмотрению. Например, начать начислять пени только с 2015 г., например, как считают в г. Кирове и Кировской области, где, по данным независимого информационно-аналитического ежедневника «Вятский наблюдатель», собственникам был предоставлен полугодовой переходный период, в течение которого не применялись штрафные санкции. Однако областной департамент жилищно-коммунального хозяйства принял решение о начислении пени с июля 2015 г. По словам представителя департамента, «собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капремонт общего имущества на основании квитанций, представленных Фондом, ежемесячно в срок до 25-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. При отсутствии оплаты до 25 июня будет начислены пени. Они будут учтены в платежных документах за капремонт начиная с августа 2015 г. (квитанции за июль). В дальнейшем начисление пеней будет производиться в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа».

То есть можно избежать уплаты пени, если квитанция будет оплачена до 25-го числа, даже если у собственника имелась задолженность за декабрь 2014 г. Следует уточнить, что установленный срок уплаты – 10-е число месяца, просто возможно установление своего собственного срока по договору управления многоквартирным домом.

Для нашего примера давайте рассчитаем размер пени с начала года.

1. Определим ежемесячный платеж по капитальному ремонту:

30,2 x 6,33 = 192 руб.

2. Рассчитаем сумму задолженности с учетом оплаты до 25-го числа на данный момент:

• декабрь 2014 г. – 192 руб. (начислено за ноябрь);
• январь 2015 г. – 192 руб. (начислено за декабрь);
• февраль 2015 г. – 192 руб. (начислено за январь);
• март 2015 г. – 192 руб. (начислено за февраль);
• апрель 2015 г. – 192 руб. (начислено за март);
• май 2015 г. – 192 руб. (начислено за апрель);
• июнь 2015 г. – 192 руб. (начислено за май).

Итого: 1344 руб., в том числе только за 2015 г. – 960 руб.

3. Рассчитаем пени с начала 2015 г.

С 26 февраля 2015 г. по 26 июня 2015 г. в июле будет начислено пени в размере 960 x 0,00026 (1/300 от 8,26) x 125 (возьмем число дней 125, при условии, что оплата произойдет 01 июля 2015 г.) = 32 руб.

Итого общая задолженность Ивановой В. П. по капитальному ремонту на 01 июля 2015 г. составит 992 руб.

Также начисление пени грозит тем, кто оплачивает сумму платежа не полностью. В этом случае пени будут начисляться на недостающую сумма платежа.

 ПОЗИЦИЯ СУДА

Размер суточной ставки должен определяться путем деления размера годовой ставки рефинансирования на 300. Дополнительного деления этой ставки на 360 не требуется.

- Постановление Президиума ВАС от 11.02.2014 № 14088/13.

Уплата пени

Эти средства также уплачиваются на специальный счет капитального ремонта и в дальнейшем будут использоваться по целевому назначению. Начисленные пени войдут в состав платежки за капитальный ремонт отдельной графой «начисленные пени» в следующем месяце после месяца неоплаты. Если же способом формирования фонда капитального ремонта выбран региональный оператор, то просто им будут выставлены платежные поручения в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение.

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Кредитор (региональный оператор, управляющий домом) вправе включать сумму процентов в текущий платежный документ, но одновременно должен предоставить возможность уплатить только взнос на капитальный ремонт без учета процентов. Очевидно, что при расчете процентов будет применена ставка рефинансирования, действующая на момент формирования платежного документа.

• Назад
• Вперёд