Поделиться статьёй:
Дронов О. Б.,
практикующий юрист
Коммуналка на ОДН и страхование лифтов
Согласно последним изменениям правила расчета платы собственников помещений за коммунальные услуги на ОДН останутся неизменными до конца 2016 года.
Для жильцов не секрет, что помимо привычных коммунальных услуг в получаемых ими квитанциях об оплате коммунальных услуг существуют еще услуги по общедомовым нуждам – ОДН. Общедомовые нужды – это такие расходы на водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение и т. п., которые несут жильцы многоквартирных домов за пределами своих квартир, то есть за общее имущество дома. Данные услуги регламентируют правила, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и должны оплачиваться всеми потребителями, вне зависимости от оборудования жилого или нежилого помещения индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета (далее – Правила предоставления коммунальных услуг).
Федеральным законом от 30.03.2016 № 73-ФЗ перенесены сроки, когда плата за коммунальные услуги, использованные при содержании общего имущества в МКД, подлежит включению в плату за содержание жилого помещения.
Так, поправки внесены в ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ, в том числе:
- в часть 9 о том, что положения ЖК РФ о новой структуре платы за содержание жилого помещения применяются с 01.01.2017, а не с 01.04.2016;
- в часть 10 о том, что при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходы на оплату коммунальных услуг на ОДН не могут превышать соответствующий норматив потребления, установленный субъектом РФ не на 01 сентября 2015 года, а на 01 ноября 2016 года;
- в часть 11 о том, что начиная с 2017-го, а не с 2016 года при утверждении и применении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги
не учитываются расходы граждан, связанные с оплатой коммунальных услуг, предоставленных на ОДН,
в 2016 (а не в 2015) году.
Статья 39 ЖК РФ приводит подробный перечень того, что следует считать общим имуществом в доме. Это и лифты (лифтовые шахты и коридоры), крыши, коридоры, лестницы (лестничные площадки), чердаки, подвалы с инженерными системами, технические этажи, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, земля, на которой расположен сам дом, и т. п. Соответственно, вполне логично, что коммунальными услугами по ОДН будут, например, такие услуги, как благоустройство придомовой территории (уличное освещение, обслуживание детских площадок, полив клумб и газонов), уборка лестничных клеток и площадок, лестничных пролетов, освещение и отопление подъездов, чердаков и подвалов, технические потери во внутридомовых инженерных системах водоснабжения, тепловой энергии, электроснабжения, обслуживание лифтов, домофонов, систем видеонаблюдения и антенного оборудования.
ПОЗИЦИЯ СУДА
В отсутствие установленного в надлежащем порядке норматива потребления коммунальной услуги на ОДН управляющий МКД, будучи исполнителем коммунальных услуг в доме, оснащенном ОПУ, не вправе начислять плату за коммунальные услуги на ОДН, если специальное решение о полном распределении потребления на ОДН общим собранием собственников помещений не принималось.
Определение ВС РФ от 05.11.2015 № 306-КГ15-13931.
Как выставлять и из чего рассчитывать коммуналку на ОДН? Как быть с НДС?
Не лишним будет знать, как определяется размер платы за коммунальные услуги по ОДН. Он напрямую зависит от наличия общедомовых приборов учета. Если общедомовые приборы учета имеются, то объем коммунальных услуг по ОДН рассчитывается как разница между данными общедомового прибора учета, данными индивидуальных приборов учета и нормативами потребления, действующими на данный момент и начисленными для жильцов, не имеющих индивидуальных приборов учета. Полученные данные распределяются между всеми жильцами пропорционально площади их квартир, которую стоит определять исходя из данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме, передаточном акте, ином документе о передаче застройщиком помещения в многоквартирном доме или в техническом паспорте жилого помещения (письмо Минрегиона России от 22.11.2012 № 29433-ВК/19). При отсутствии общих приборов учета (также их могут называть коллективные) размер коммунальных услуг по ОДН будет рассчитываться исходя из общей площади общедомового имущества, согласно техническому паспорту дома, и нормативов потребления, действующих на данный момент по вашему региону, а далее так же пропорционально площади квартиры жильцов.
Оплата отопления не подразумевает разделения на жилую и нежилую зону и вносится в совокупном размере.
При получении показаний с общедомового прибора учета меньших, чем начисленная плата по индивидуальным приборам учета и нормативам, возможен перерасчет.
Размер ОДН не может превышать норматив, согласно п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг, т. е. превышение норматива оплачивается исполнителем. Данное правило действует, если собственники помещений многоквартирного дома на проведенном в установленном порядке собрании не приняли иного решения.
Объем потребления ОДН по нормативу рассчитывается по следующей формуле:
Vодн = Норматив x Sодн
где
Sодн – площадь помещений, входящих в состав общего имущества дома (мест общего пользования), то есть, согласно постановлению Правительства РФ от 16.04.2013 № 344, это общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.
Согласно п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг необходимыми данными платежного документа за коммунальные услуги (квитанции) являются такие показатели, как общий объем каждого вида коммунальных услуг по ОДН за расчетный период, показания общедомового счетчика (если таковые имеются), общий объем каждого вида коммунальных услуг и коммунального ресурса во всех жилых и нежилых помещениях данного дома.
Федеральная служба по тарифам не несет ответственность за расчет объемов потребления коммунальных услуг по ОДН.
Недовольные размером платы по ОДН жильцы имеют право, согласно п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, потребовать проверку расчетов для установления момента правильности начислений за потребленные коммунальные услуги по ОДН. После проверки такому жильцу должны быть выданы все надлежащие документы, подтверждающие расчет и начисления и заверенные печатью и подписью руководителя. Общий же контроль данной сферы возлагается на плечи Государственной жилищной инспекции, в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (Минcтроем России) в соответствии со ст. 20 ЖК РФ.
По вопросу НДС можно сказать следующее: если организации на УСН выставлен счет с НДС, то есть от организации, работающей на общей системе налогообложения, то счет оплачивается с учетом НДС. Если УСН «доходы-расходы», то списание НДС на расходы происходит следующим образом: либо выделяется отдельной расходной статьей (п. 1.8 ст. 346.16 НК РФ), либо учитывается в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг).
Для организации на УСН никакой дополнительной отчетности в связи с выставлением ей счетов-фактур по НДС не возникает, но счет-фактуры нужно сохранять. Если вдруг счет-фактуры не предусмотрены, например, имеется определенное соглашение между организациями, то основанием для списания НДС будут квитанции, кассовые чеки, бланки строгой отчетности с указанием в них суммы НДС.
Страховать риск наступления гражданской ответственности за причинение вреда потерпевшему в результате аварии на лифтах в МКД обязаны управляющие домами.
Пример 1.
Рассчитайте объем ОДН по электроснабжению, если известно, что норматив равен 3 кВт/ч, общая площадь помещения, входящего в состав общего имущества МКД, 312 кв. м, общая площадь всех жилых и нежилых помещений МКД – 3500 кв. м, площадь квартиры, для которой рассчитываем ОДН, – 25 кв. м, суммарный объем (количество) коммунального ресурса, потребленного за расчетный период в жилых помещениях (квартирах), оснащенных индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета коммунального ресурса, определенный по показаниям таких приборов учета, составил 7200 кВт/ч, а объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период в многоквартирном доме, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета коммунального ресурса, составил 8600 кВт/ч.
Vодн = 8600 кВт/ч – 7200 кВт/ч = 1400 кВт/ч.
Vодн (норм.) = 3 кВт/ч x 312 кв. м = 936 кВт/ч – то, что придется оплатить потребителям МКД.
Vодн – Vодн (норм.) = 1400 кВт/ч – 936 кВт/ч = 464 кВт/ч – оплачивает исполнитель коммунальной услуги.
Vi одн = 936 кВт/ч х 25 кв. м : 3500 кв. м = 6,68 кВт/ч.
Пример 2.
Оставим все данные из прошлого примера, кроме данных по прибору учета. Пусть в доме установлен двухтарифный прибор учета. Его используют для целей экономии, так как в разное время суток разное потребление энергии. Если установлен однотарифный прибор учета, то потребление электроэнергии происходит по одноставочному (однозонному) тарифу с 00.00 до 24.00, т. е. круглосуточно. А при наличии двухтарифного прибора учета потребление электроэнергии происходит по тарифу, дифференцированному по двум зонам суток: дневная (с 7.00 до 23.00) и ночная (с 23.00 до 7.00). Так вот пусть по первому тарифу мы имеем данные 4300, а по второму – 4100.
Робщ.i = Vd(т-1 или т-2) : Vd x (Vd - Vжил.п.) x Si : Soб x Tky(т-1 или т-2)
(т-1 или т-2)
Первый тариф: (4300 : 8400) x 936 x (25 : 3500) = 3,42 кВт/ч.
Второй тариф: (4100 : 8400) x 936 x (25 : 3500) = 3,26 кВт/ч.
Утверждение на собрании условий договора управления, предложенных УК и содержащих среди прочего обязательство потребителей оплачивать сверхнормативное потребление коммунальных услуг на ОДН, не является решением общего собрания по спорному условию договора.
- Постановление АС ЗСО от 16.02.2016 № А75-4228/2015.
Страхование лифтов
В силу Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ стало обязательным страхование лифтов. Управляющие компании, ТСЖ обязаны заключать договор со страховыми компаниями, которые представлены на сайте Национального союза страховщиков ответственности. Отсутствие договора страхования несет административную ответственность и штраф для юридических лиц в размере от 300 000 руб. до 500 000 руб., для должностных лиц – от 15 000 до 20 000 руб. Поэтому жильцам многоквартирного дома, в котором есть лифты, необходимо платить еще и такие коммунальные расходы, как плата за страховку лифтов.
Страхование лифтов в многоквартирных домах – достаточно сложный момент, в котором много вопросов. Так, например, тарифы, применяемые при страховании лифтов, а именно обязательное страхование гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте, применяются такие же, как для опасных производственных объектов, в то время как жилищный фонд, эксплуатирующий лифты, был полностью исключен из списка опасных производственных объектов и выведен из-под действия Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Исключены из списка опасных производственных объектов даже площадки лифтов в многоквартирном доме, ранее значащиеся там (постановлением ВС РФ от 31.01.2013 № 11-АД12-14). Прекратилась и их регистрация территориальными органами Ростехнадзора в государственном реестре опасных производственных объектов. Всем ТСЖ пришлось по заявлению исключать лифты, которые эксплуатируются в их многоквартирных домах, из государственного реестра.
Согласно Федеральному закону № 225-ФЗ лифты относятся к опасным объектам, а в предыдущей редакции закона относились опасные производственные объекты, использующие лифты.
Страховая сумма по договору страхования лифта в многоквартирном доме, то есть сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить ущерб потерпевшему в случае наступления страхового случая, равна 10 000 000 руб.
Страховая премия, т. е. то, что должен заплатить страхователь за страхование, определяется как страховая сумма, умноженная на тариф (действующие тарифы утверждены Указанием Центрального Банка РФ от 23.07.2015 № 3739-У). Сам тариф состоит из базовой ставки и различных коэффициентов, которые зависят от характеристик и конструкции страхуемого опасного объекта, таких как вред, который может быть причинен в результате аварии и максимального количества потерпевших, отсутствие или наличие страховых случаев, произошедших в период действия договора. Например, базовые ставки страховых тарифов в зависимости от количества технических устройств (лифты, подъемные платформы для инвалидов) на объекте составляют при количестве не более 5 – 0,02% от страховой суммы, при количестве 6–10 – 0,03%, 11–20 – 0,06%, 21–30 – 0,1% и т. д. Коэффициент к базовым ставкам страховых тарифов в зависимости от уровня безопасности опасного объекта, предусмотренный ч. 9 ст. 7 Федерального закона № 225-ФЗ, установлен с 01.01.2016 от 0,6 до 1.
Неясным является момент, что, согласно п. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», при наступлении опасного случая эксплуатирующая организация или владелец опасного производственного объекта был обязан выплатить компенсацию пострадавшему в размере 2 000 000 руб. – в случае летального исхода, не более 2 000 000 руб. – в случае причинения вреда здоровью. Данное правило применялось с 01.01.2013. Но проблема в том, что лифты исключили из списка опасных производственных объектов с 15.03.2013.
Страхование риска наступления гражданской ответственности – это обязательное мероприятие, которое лицо, ответственное за содержание общего имущества, должно осуществлять в силу требований закона независимо от того, было ли оно учтено при определении размера платы за содержание общего имущества.
Налоговый и бухгалтерский учет страхования лифтов в целях применения УСН
В налоговом учете при УСН «доходы-расходы» налоговой базой для исчисления единого налога будет величина доходов, уменьшенных на расходы. Но не все виды обязательного страхования могут быть включены в расходы согласно пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Расходы должны соответствовать критериям, изложенным в п. 2 ст. 346.16 НК РФ. Расходы на обязательное страхование ответственности могут быть приняты в размере, не превышающем страховой тариф. Если утвержденный Правительством РФ тариф отсутствует, то в размере фактических затрат на страхование.
Списание страховой премии не может происходить в налоговом учете ежемесячно, так как при УСН не действует требование о равномерном учете подобных расходов.
В бухгалтерском учете расходы на страхование признаются с момента вступления в действие договора страхования. Если по какой-то причине у договора отсутствует дата, то следует учитывать расходы с момента оплаты страховой премии (ст. 957 ГК РФ). Когда договор подразумевает действие более одного месяца, необходимо списывать страховую премию на затраты ежемесячно следующей проводкой:
Дебет 20 (23, 44, 26) Кредит 76.1 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию».
Если же срок страхования до одного месяца, то нужно просто включить страховую премию в состав затрат в месяце, когда начал действовать договор, и сделать аналогичную проводку. Когда договор действует не с первого числа месяца, то расходы следует списывать пропорционально количеству оставшихся дней месяца.
Оплата страховой премии отражается проводкой:
Дебет 79 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета».
Пример 3.
Пусть ТСЖ применяет УСН «доходы-расходы». 01 апреля 2015 года были застрахованы лифты на один год в сумме 15 000 руб. Какие проводки нужно сделать, если сумма страховой премии будет списана единовременно и если постепенно?
Если единовременно:
01 апреля 2015 года
Дебет 76 субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 51 «Расчетные счета» – 15 000 руб.
Если постепенное списание:
01 апреля 2015 года
Дебет 76 субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 51 «Расчетные счета» – 15 000 руб.
Дебет 20 «Основное производство» Кредит 76 субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» – 1232 руб. 88 коп. (15 000 руб. : 365 дн. × 30 дн.) – списаны расходы за апрель 2015 года.
И так ежемесячно, пока не закончился год.
Пример 4.
Условия примера 3, только рассмотрим налоговый учет.
Бухгалтер ТСЖ может отнести на расходы на страховку при УСН в сумме страховой премии. 01 апреля 2015 года он полностью включит в расходы 15 000 руб. и отразит эту сумму в Книге учета согласно пп. 7 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
Пример 5.
В многоквартирном доме два подъезда, в каждом по одному лифту. Рассчитайте стоимость страховки лифтов на один год.
Базовый тариф на количество менее 5 лифтов составляет 0,02. Страховая сумма для лифтов – 10 000 000 руб. Пусть применяется максимальный коэффициент 0,6.
(10 000 000 x 0,02 x 0,6) : 100 = 1200 руб.
Пример 6.
Управляющая компания имеет в своем ведомстве более 35 домов, в которых общая численность лифтов составляет 67. Разрешается применение максимального понижающего коэффициента. Рассчитайте сумму страховки.
Базовый тариф для количества лифтов от 61 до 80 согласно Указаниям Центрального банка РФ от 23.07.2015 № 3739-У составляет 0,26. Страховая сумма, как и в предыдущем примере, берется равной 10 000 000 руб.
(10 000 000 x 0,26 x 0,6) : 100 = 15 600 руб. – сумма страховки на один год.