Доход от перепродажи земли

Перепродажа земли характерна не только для риелторских компаний, но также при реализации инвестиционных проектов, для сельскохозяйственных производителей, строительных компаний. При перепродаже земельного участка образуется доход, который важно правильно учесть в бухгалтерском и налоговом учете.

Земельный участок может учитываться в качестве объекта учета на основании документов, подтверждающих право на земельный участок. Следует при этом отделять правоустанавливающие и правоутверждающие документы.

К правоустанавливающим документам можно отнести:

• договоры и акты приема-передачи земельного участка;
• решения судов, вступившие в законную силу;
• свидетельства о праве на наследство;
• решения, постановления, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления.

К правоутверждающим документам относится свидетельство о государственной регистрации права.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

При проведении сделки, например купли-продажи земельного участка, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.

Таким образом, основанием для отражения в учете земельного участка будет регистрация в реестре.

Стоимость земельного участка можно подтвердить:

• отчетом об оценке, проведенной независимым оценщиком;
• отчетом по определению кадастровой стоимости земли.

Следует обратить внимание, что для того чтобы правильно отразить в учете земельный участок, важно правильно выбрать дату постановки на учет. Многие компании и предприниматели учитывают участок на основании даты в реестре регистрации прав. Однако участок может быть передан по акту приемки-передачи ранее даты регистрации в реестре. В этом случае существует опасность спора с проверяющими в отношении даты уплаты налога.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Кадастровую стоимость возможно подтвердить данными из Росреестра. По кадастровому номеру можно найти на сайте информацию о земельном участке и стоимость земли.

Доходы от выбытия земельного участка

Доходы от выбытия земельного участка будут учитываться в зависимости от варианта оплаты и в зависимости от тех расходов, которые возникают при продаже участка. Продавец может предусмотреть компенсацию следующих расходов:

• расходов, связанных с оформлением земельного участка;
• расходов, связанных с уплатой госпошлины;
• расходов, связанных с привлечением риелторов для продажи земельного участка;
• расходов, связанных с оценкой стоимости земельного участка, предназначенного для продажи.

За государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 11 Закона № 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

За государственную регистрацию прекращения права собственности по договору отчуждения недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается приобретателем данного имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности на основании пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.

- Письмо от 28.06.2010 № 03-05-05-02/45.

Пример 1.

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок площадью 13 000 кв. м.

ИП Семенов является покупателем земельного участка на условиях 100% предоплаты, путем внесения на расчетный счет продавца стоимости участка – 12 млн руб.

Соответственно, момент оплаты и перехода права собственности не будет совпадать.

Несмотря на то что предоплата поступила 01.08.2016, доход будет признаваться в бухгалтерском учете на момент перехода права собственности. Переход права собственности произошел 15.09.2016, соответственно и доходы учитываются на вышеуказанную дату (п. 31 ПБУ 6/01).

Указанный доход признается в сумме, установленной договором (п.п. 6, 6.1 ПБУ 9/99, п. 30 ПБУ 6/01).

Остаточная стоимость участка будет равна первоначальной стоимости, поскольку земля не входит в состав амортизируемого имущества.

В налоговом учете выручка также будет определяться не на дату поступления денежных средств, а на дату перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

Налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. В иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения упрощенной системы налогообложения не учитываются.

- Письмо от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946.

Пример 2.

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок площадью 4000 кв. м.

Стоимость участка 4 млн руб.

Участок приобретает общество с ограниченной ответственностью «Паблик строитель» с рассрочкой платежа 180 дней.

В бухгалтерском учете вне зависимости от того, что денежные средства поступят только через 180 дней, доход будет признан на дату перехода права собственности к покупателю (п. 31 ПБУ 6/01).

Выручка также будет признаваться ранее поступления денежных средств. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Следовательно, и налог необходимо уплатить до получения дохода.

Таким образом, продавцу невыгодно реализовывать земельный участок с рассрочкой платежа.

В некоторых случаях доход от реализации возникать не будет. Рассмотрим подобный случай.

Пример 3.

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» вносит в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Прогресс-М» земельный участок площадью 3000 кв. м.

Стоимость участка 3 млн руб.

У организации, которая применяет УСН, при внесении вклада в уставный капитал не возникает дохода. Это следует из пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 3 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Земельный участок в бухгалтерском и налоговом учете отражается на дату передачи имущества.

Таким образом, выбытие земельного участка не всегда связано с получением дохода и уплатой налога.

Приведем еще один пример, когда дохода не возникает в связи с образованием убытков. Под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со ст. 346.16 НК РФ, над доходами, определяемыми согласно ст. 346.15 НК РФ.

На сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял УСН и использовал объект «доходы минус расходы», можно уменьшить налоговую базу, исчисленную по итогам налогового периода. Значит, убыток не уменьшает налоговую базу при исчислении авансовых платежей.

Пример 4.

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок 10 соток за 500 тыс. руб.

Расходы составили 600 тыс. руб.

В расходы входят:

• расходы на проведение межевания;
• расходы на оформление документов на участок;
• государственная пошлина;
• проведение оценки стоимости участка.

Причиной продажи участка является повышение земельного налога и увеличение кадастровой стоимости. При этом компания не может использовать участок по прямому назначению.

В этом случае участок продан с убытком, следовательно, расходы превысят доходы.

При применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» продавец уплатит минимальный налог в размере 1% от доходов – 5 тыс. руб.

Если компания, реализующая земельный участок, применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на размер расходов», то в этом случае возможно учесть расходы, связанные с реализацией земельного участка.

Пример 5.

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок площадью 4000 кв. м.

Стоимость участка 4 млн руб.

Необходимо провести работы по межеванию участка. Стоимость межевания – 100 000 руб.

Денежные средства переводятся путем 100% предоплаты.

Суммы предоплат, перечисленные в счет оказания услуг, не признаются расходом в целях исчисления налога, уплачиваемого при применении УСН (п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

В момент приемки-передачи работ по межеванию ООО «Прогресс» сможет признать расходы.

Следовательно, налоговая база после учета расходов по межеванию составит 3,9 млн руб. Однако спорным вопросом является учет расходов, связанных с приобретением участка.

СОВЕТ АВТОРА

Для того чтобы признать расходы, связанные с реализацией имущества, и уменьшить налогооблагаемую базу, необходимо в договоре прописать, что имущество предназначено для перепродажи. Это снизит риски, связанные с учетом расходов.

Доход от перепродажи земли

Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

Если земельный участок приобретен для последующей перепродажи, то в этом случае его не нужно учитывать как основное средство ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете.

В п. 4 ПБУ 6/01 приведены условия, одновременное выполнение которых влечет необходимость учитывать актив в качестве основных средств. Одно из условий – то, что актив не предполагается использовать для последующей перепродажи.

Для целей налогообложения предприниматель или компания, реализующая земельные участки путем перепродажи, вправе учесть расходы на приобретение земельных участков с целью дальнейшей перепродажи, несмотря на то, что земельные участки не являются амортизируемым имуществом.

В бухгалтерском учете:

Проводка	Сумма	Операция
Д 41 – К 60	4 000 000	Приобретен земельный участок для перепродажи
Д 68 – К 51	22 000	Уплачена госпошлина за госрегистрацию прав на участок
Д 41 – К 68	22 000	Учтена сумма госпошлины за госрегистрацию прав на участок
Д 45 – К 41	4 000 000	Списана первоначальная стоимость участка, если он передан покупателю по акту приема-передачи до госрегистрации перехода прав на участок
Д 62 – К 90-1	2 000 000	Отражена выручка от продажи участка
Д 90-2 – К 41 (45)	4 000 000	Списана на расходы фактическая себестоимость участка

В настоящее время многие осуществляют сделки в валюте из-за нестабильности российского рубля. При этом в учете будут образовываться курсовые разницы, связанные с тем, что курс валюты во время приобретения участка и его продажи будет меняться. Доходы, стоимость которых выражена в условных денежных единицах, учитываются в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях (абз. 2 п. 3 ст. 248 НК РФ). При применении метода начисления доходы от реализации земельного участка признаются на дату его передачи покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). Курсовые разницы признаются в составе внереализационных доходов или внереализационных расходов на дату прекращения (исполнения) требований и(или) на последнее число текущего месяца в зависимости от того, что произошло раньше (пп. 7 п. 4, абз. 2 п. 8 ст. 271, пп. 6 п. 7, абз. 2 п. 10 ст. 272 НК РФ).

Документальное оформление продажи земли

Документом, на основании которого происходит продажа земельного участка, является договор купли-продажи.

Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, в т. ч. если отчуждению подлежат земельные доли (п. 3 ст. 24.1 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

В предмете договора важно указать кадастровый номер земельного участка, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ). Также в договоре должна содержаться информация о цене. Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Фрагмент договора

Приемка-передача земельного участка производится по акту приемки-передачи.

Акт также должен содержать данные о земельном участке.

Также в акте целесообразно указать недостатки и существенные характеристики земельного участка. В акте должны содержаться подписи с расшифровкой подписей сторон.

В акте приемки-передачи также целесообразно указать следующее:

Фрагмент акта приемки-передачи

Если одна из сторон уклоняется от подписания акта, то на основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 № Ф09-7767/07-С6).

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли.

• Назад
• Вперёд