Поделиться статьёй:
Скригаловская Е. А.,
практикующий бухгалтер
Приватизация гостиницы
при «упрощенке»: учет ОС
По статистике, в России не хватает качественных гостиничных услуг, что тормозит развитие туризма в стране, и выкуп муниципального имущества для организации гостиничного бизнеса является достаточно хорошей идеей для организации перспективного вида бизнеса.
Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Так, в Федеральном законе от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О приватизации государственного и муниципального имущества» определены следующие способы выкупа муниципального имущества:
1. Покупка на аукционе.
На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Аукцион является открытым по составу участников.
2. Покупка посредством публичного предложения.
Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. Цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся, а цена отсечения составляет 50% начальной цены такого аукциона. При продаже посредством публичного предложения осуществляется последовательное снижение цены первоначального предложения на «шаг понижения» до цены отсечения. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит участнику продажи посредством публичного предложения, который подтвердил цену первоначального предложения или цену предложения, сложившуюся на соответствующем «шаге понижения», при отсутствии предложений других участников продажи посредством публичного предложения.
3. Покупка, если цена не объявлена.
Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. При продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены его начальная цена не определяется. В случае поступления предложений от нескольких претендентов покупателем признается лицо, предложившее за государственное или муниципальное имущество наибольшую цену.
Альтернативой приобретению имущества является передача акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, или акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий.
ПОЗИЦИЯ МИНФИНА
При приобретении объекта недвижимости в период применения УСН с оплатой его стоимости в рассрочку суммы платежей за приобретенный объект основных средств с учетом НДС, уплачиваемые в соответствии с договором купли-продажи данного объекта основных средств, налогоплательщик может учесть в составе расходов на приобретение основного средства в размере фактически уплаченных сумм.
- Письмо от 03.04.2012 № 03-11-11/115.
Налоговый учет стоимости приватизированной гостиницы
Расходы на приобретение здания гостиницы для целей налогообложения в порядке ст. 346.16 НК РФ будут учтены полностью как расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию. То есть возможно учесть как расходы на саму приватизацию, так и на дальнейшую реконструкцию здания или ремонтные работы. Расходами налогоплательщика-«упрощенца» признаются затраты после их фактической оплаты. Под оплатой товаров (работ, услуг), имущественных прав следует понимать прекращение обязательства налогоплательщика-приобретателя перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой товаров (выполнением работ, оказанием услуг), передачей имущественных прав (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Однако, несмотря на прямое указание в Налоговом кодексе на то, что расходы учитываются для целей налогообложения, тем не менее возникали споры с налоговой в отношении расходов при приватизации.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 2 ст. 34 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» согласно передаточному акту оплата переданного от государственного предприятия акционерному обществу (заявитель) имущества, в том числе здания гостиницы, используемого последним в целях осуществления хозяйственной деятельности и учтенного им в целях налогообложения, осуществлена путем передачи именных обыкновенных акций, суды пришли к правомерному выводу о возмездном характере такой операции, что является приобретением имущества, стоимость которого относится на расходы в порядке, установленном ст. 346.16 НК РФ.
- Определение Верховного суда РФ от 12.04.2016 № 303-КГ16-2255.
Еще один вопрос: по какой стоимости отразить в учете стоимость гостиницы? Здесь тоже мнение неоднозначно. Понятно, что когда гостиница приобретается на торгах, то соответственно имущество учитывается по рыночной стоимости. Но некоторые случаи предусматривают вклад в уставный капитал.
Не все способы приватизации предусматривают оплату приватизируемого имущества (например, в случаях преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество или внесения государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества). Компания вправе учесть в расходах в целях налогообложения налогом, уплачиваемым при применении УСН, остаточную стоимость объекта основных средств – административного здания, полученного при приватизации, при условии, что данное основное средство было оплачено организацией до перехода на УСН (письмо ФНС РФ от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1930).
В случае если налогоплательщик приобретает основное средство в период применения УСН, стоимость данного основного средства принимается к учету по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
- Пункт 3 ст. 346.16 НК РФ.
Бухгалтерский учет стоимости приватизированной гостиницы
В бухгалтерском учете имущество в виде гостиницы будет учитываться в зависимости от вида приватизации имущества.
Пример.
Представим себе ситуацию, когда компания приобретает гостиницу на аукционе. Стоимость мини-гостиницы составляет 20 000 000 руб.
Соответственно, будут сделаны следующие проводки в бухгалтерском учете:
| Дебет | Кредит | Сумма (руб.) | Описание |
|---|---|---|---|
| 76 | 51 | 20 000 000 | Перечислены денежные средства за приобретение гостиницы |
| 76 | 51 | 20 000 | Внесена плата за государственную регистрацию права собственности |
| 08 | 76 | 20 020 000 | Отражены вложения в приобретение гостиницы |
| 01 | 08 | 20 020 000 | Приняты к учету основные средства – здание гостиницы |
Следует обратить внимание, что договор купли-продажи имущества с аукциона подлежит государственной регистрации. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя (ст. 32 Закона № 178-ФЗ).
Если имущество вносится в уставный капитал, то в этом случае оформление будет осуществляться в бухгалтерском учете по-другому:
| Дебет | Кредит | Сумма (руб.) | Описание |
|---|---|---|---|
| 08 | 75 | 20 000 000 | Получено от акционера имущество в качестве вклада в уставный капитал |
| 76 | 51 | 20 000 | Внесена плата за государственную регистрацию права собственности |
| 01 | 08 | 20 020 000 | Основное средство отражено в учете |
| 75-1 | 80 | 20 020 000 | Отражено увеличение уставного капитала |
При этом подобное имущество так же, как и в первом случае, подлежит государственной регистрации. Однако во втором случае стоимость имущества увеличивает уставный капитал, и соответствующие изменения должны быть внесены в уставный капитал, а также в ЕГРЮЛ общества.
В бухгалтерском учете гостиница также будет учтена в качестве основного средства и будет начисляться амортизация, поскольку согласно п. 4 ПБУ 6/01 данное имущество соответствует следующим признакам:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает
12 месяцев; - организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Амортизация будет начисляться с момента акта приемки-передачи.
Согласно пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, в целях гл. 21 НК РФ объектом налогообложения не признаются.
Документальное оформление
Начнем с продажи государственного или муниципального имущества. Первый вопрос: каким образом можно узнать о продаже имущества? Информацию о продаже можно найти в Интернете. В местах подачи заявок и на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети «Интернет» должны быть размещены общедоступная информация о торгах по продаже подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, образцы типовых документов, представляемых покупателями государственного или муниципального имущества, правила проведения торгов.
Условия приватизации также должны содержаться в Интернете.
Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Если по условиям аукциона признано, что компания выиграла аукцион или стала приобретателем гостиницы иным способом, то в этом случае:
- заключается договор;
- здание передается по акту приемки-передачи.
Договор купли-продажи имущества заключается с покупателем не ранее чем через 10 рабочих дней и не позднее 15 рабочих дней со дня подведения итогов продажи. В таком договоре должна, в частности, предусматриваться уплата покупателем неустойки в случае его уклонения или отказа от оплаты имущества.
Денежные средства в счет оплаты приватизируемого федерального имущества в размере предложенной покупателем цены направляются в федеральный бюджет в сроки, указанные в договоре купли-продажи, но не позднее 30 рабочих дней со дня его заключения.
В случае предоставления рассрочки оплата имущества осуществляется в соответствии с решением о предоставлении рассрочки (ч. 17 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены).
Продавец обеспечивает получение покупателем документации, которая необходима для государственной регистрации сделки купли-продажи имущества и государственной регистрации перехода права собственности, вытекающего из такой сделки (ч. 20 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены). В случае уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи имущества в установленный срок покупатель утрачивает право на заключение такого договора, а продажа имущества признается несостоявшейся (ч. 18 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены).
Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ).
При составлении акта приемки-передачи обратите внимание на описание имущества, в том числе тех недостатков, которые впоследствии могут затруднить его эксплуатацию.
«Здание гостиницы оборудовано следующими инженерными системами: водопровод, канализация, горячее водоснабжение, отопление, телефон и т. п.
На момент сдачи здание гостиницы находится в удовлетворительном состоянии и соответствует требованиям его эксплуатации. Передаваемое здание требует проведения текущего ремонта: покраски полов, замены канализационных коммуникаций».
Почему важно указать все существенные недостатки имущества в акте?
В случае отсутствия в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, покупатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи лишь при существенных недостатках передаваемого имущества вплоть до расторжения договора.
Применение УСН освобождает от уплаты налога на имущество организаций, за исключением налога в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость. В частности, по кадастровой стоимости облагаются жилые дома и жилые помещения, которые не учитываются на балансе в качестве объектов основных средств. Поэтому организация на УСН, принявшая жилые помещения на учет в качестве объектов основных средств в бухгалтерском учете, не является плательщиком налога на имущество организации.
- Письмо от 11.03.2016 № 07-01-09/13596.
После приемки-передачи документы подаются на государственную регистрацию. В некоторых случаях приемка-передача осуществляется после регистрации во избежание отказа в госрегистрации.
Для государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:
1. Договор купли-продажи в трех экземплярах.
2. Кадастровый паспорт.
3. Акт приемки-передачи имущества.
4. Нотариально заверенные копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, Свидетельство о присвоении ОГРН, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц).
5. Доверенность на представителя компании.
6. Документы, подтверждающие уплату госпошлины.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), то есть право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. Таким образом, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество.
Напомним также, что в исключительных случаях регистрирующий орган может отказать в регистрации права собственности. Поэтому перед участием в аукционе и перед оформлением всех документов необходимо их тщательно проверить.
В заключение необходимо отметить, что, безусловно, гостиничный бизнес является достаточно перспективным и бурно развивающимся, но при приватизации гостиницы необходимо учитывать налоговые, бухгалтерские и юридические особенности.