Поделиться статьёй:
Шестакова Е. В.,
к.ю.н., генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент»
Имущество на кадастровом учете «упрощенца»
Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости вызывает у многих малых и микропредприятий проблемы, поскольку кадастровая стоимость может быть достаточно высокой, а методики оценки, применяемые оценщиками, могут разительно различаться. В этой связи был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который унифицирует учет имущества.
Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки на налоговую базу (ст. 382 НК РФ). Налог в отношении объектов, право собственности на которые возникло или прекратилось в течение налогового периода, исчисляется с учетом специального коэффициента (п. 5 ст. 382 НК РФ). Данный коэффициент позволяет исчислить налог только за те месяцы, в течение которых объект находился в собственности.
ПЕРВОИСТОЧНИК
Объекты недвижимости подлежат налогообложению по кадастровой стоимости у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения.
- Пункт 12 ст. 378.2 НК РФ.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В случае продажи имущества месяц перехода права будет считаться полным для нового владельца, только если право возникло до 15-го числа включительно. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов федерации.
В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:
- для города федерального значения Москвы: в 2014 г. – 1,5%, в 2015 г. – 1,7%, в 2016 г. и последующие годы – 2%;
- для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 г. – 1,0%, в 2015 г. – 1,5%, в 2016 г. и последующие годы – 2%.
Налоговой базой может быть:
- кадастровая стоимость;
- остаточная стоимость.
Кадастровая стоимость устанавливается, например, в отношении деловых и торгово-офисных центров. Объектом является отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), не менее 20% общей площади которого составляют помещения, предназначенные (в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации)) либо фактически используемые для размещения:
- офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки;
- торговых объектов, объектов общественного питания и(или) бытового обслуживания.
Конкретный перечень объектов такого имущества устанавливают исполнительные органы субъектов Российской Федерации соответствующими законами не позднее 1-го числа налогового периода – года.
Пример 1.
ООО «Персей» владеет торгово-офисным комплексом и производственным оборудованием (не относящимся к движимому имуществу). Кадастровая стоимость торгового комплекса составляет 50 000 000 руб. Остаточная стоимость оборудования равна значениям, указанным в таблице. В данном регионе ставка по налогу на имущество для торговых комплексов равна 1%. Ставка для прочего имущества – 1,1%. Величина налога для торгового комплекса составила 500 000 руб. (50 000 000 руб. х 1%).
Налоговая база для производственного оборудования равна 1 200 000 руб. ((1 500 000 + 1 450 000 + 1 400 000 + 1 350 000 + 1 300 000 + 1 250 000 + 1 200 000 + 1 150 000 + 1 100 000 + 1 050 000 + 1 000 000 + 950 000 + 900 000) : (12 + 1)). Величина налога в отношении оборудования составила 13 200 руб. (1 200 000 руб. х 1,1%).
| По состоянию на: | Остаточная стоимость оборудования (руб.) |
|---|---|
| 01 января | 1 500 000 |
| 01 февраля | 1 450 000 |
| 01 марта | 1 400 000 |
| 01 апреля | 1 350 000 |
| 01 мая | 1 300 000 |
| 01 июня | 1 250 000 |
| 01 июля | 1 200 000 |
| 01 августа | 1 150 000 |
| 01 сентября | 1 100 000 |
| 01 октября | 1 050 000 |
| 01 ноября | 1 000 000 |
| 01 декабря | 950 000 |
| 31 декабря | 900 000 |
Налоги, уплачиваемые компанией, применяющей УСН, учитываются в расходах. Это важно для компаний, применяющих объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Расход необходимо признавать на дату перечисления налога в бюджет (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Отчетными периодами для налогоплательщиков, исчисляющих налог исходя из кадастровой стоимости, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года.
Пример 2.
ООО «Персей» работает на УСН и имеет в собственности торговый центр и производственное оборудование, принятое на учет до 2013 г.
Налоговая база за полугодие 2016 г. составила 256 600 руб.
Бухгалтер заполнила разд. I Книги учета доходов и расходов так, как показано ниже:
I. Доходы и расходы (фрагмент)
| Регистрация | Сумма | |||
|---|---|---|---|---|
| № п/п | дата и номер первичного документа | содержание операции | доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы | расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| <...> | ||||
| 111 | Платежное поручение от 20.07.2016 № 110 | Списаны расходы по уплате авансового платежа по налогу на имущество | - | 256 000 |
| <...> | ||||
Таким образом, компания может полностью признать в расходах сумму уплаченного налога.
Перечень недвижимости, налог на имущество по которой взимается с ее кадастровой стоимости, а также список самих плательщиков год от года расширяются. Правительство РФ планирует за ближайшие пять лет увеличить собираемость имущественных налогов на 11 процентов.
Уплата налога на имущество индивидуальными предпринимателями, применяющими УСН
Как мы уже сказали, налог на имущество, уплаченный с объектов, используемых в бизнесе, можно отнести на расходы при УСН (п. 3 ст. 346.11 и п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Вместе с тем в данном случае важен факт применения имущества:
- в предпринимательской деятельности;
- в личных целях.
Индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов обложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ (письмо ФНС России от 15.02.2016 № БС-4-11/2431@).
К таким объектам относятся (пп.пп. 1, 2 п. 1, п. 7 ст. 378.2 НК РФ):
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Ранее Минфин высказывал мнение о том, что применение льготы возможно только на основании заявления предпринимателя.
В целях реализации предоставленного гл. 26.2 НК РФ права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявления об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении указанных в них объектов недвижимости. Данные заявления представляются индивидуальными предпринимателями в произвольной форме по месту осуществления предпринимательской деятельности (месту нахождения используемого в предпринимательской деятельности недвижимого имущества) (письмо УФНС РФ по г. Москве от 25.11.2008 № 18-12/1/109650@).
Кроме того, в письме Минфина России от 20.08.2007 № 03-11-05/172 установлено, что для освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с применением упрощенной системы необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.
Типовая форма заявления содержится в письме ФНС России от 16.11.2015 № БС-4-11/19976@. Для получения освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц налогоплательщику необходимо обратиться в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества и транспортных средств с соответствующим заявлением и предъявить копию документа, подтверждающего право на льготу.
Если имущество используется в личных целях, то в этом случае льготой в отношении налога воспользоваться нельзя. Нельзя учесть сумму налога и в целях налогообложения. Все дело в том, что перечень расходов является закрытым и не предусматривает учет расходов на личные нужды индивидуального предпринимателя.
Суды также склоняются к мнению о том, что если ИП не применял для предпринимательской деятельности недвижимость, то льгота по налогу не предоставляется. Не применяется льгота и тогда, когда предприниматель забыл подать заявление в налоговый орган. В постановлении ФАС Поволжского округа от 29.10.2013 № А65-30964/2012 суд пришел к выводу о том, что, поскольку принадлежащие индивидуальному предпринимателю объекты недвижимости не использовались им в предпринимательской деятельности, освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении этих объектов не применяется. Для подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели должны подать в налоговые органы заявление в произвольной форме, чтобы довести до сведения налогового органа информацию о необходимости освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц.
Но есть и противоположные судебные решения. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2013 № А82-12716/2011 суд пришел к выводу о том, что факт использования налогоплательщиком спорного имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности, не доказан и данный факт подтвержден вступившим в законную силу судебным актом.
Таким образом, судебная практика противоречива. Но во избежание споров с проверяющими целесообразно подать заявление в налоговый орган и приложить документы, подтверждающие использование объекта в предпринимательской деятельности. К таким документам могут относиться договоры аренды, договоры подряда, сведения о нахождении кассовой техники и пр.
Обязанность по уплате налога на имущество у «упрощенца» возникает при одновременном выполнении следующих условий:
1) недвижимость принадлежит организации или ИП на праве собственности;
2) принадлежащая «упрощенцу» недвижимость соответствует по своему фактическому и документальному назначению объектам, указанным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ;
3) объект включен в перечень объектов недвижимого имущества, которые облагаются налогом по кадастровой стоимости.
Проблемы «упрощенца» по имуществу на кадастровом учете
Компании и предприниматели имеют целый ряд проблем в отношении имущества, которое подлежит кадастровому учету.
1. Завышенная кадастровая стоимость.
Первой проблемой являлась завышенная оценка имущества, когда ввиду субъективного мнения оценщика стоимость многократно завышалась.
Но с 2017 года Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» введен институт государственных кадастровых оценщиков, которые на постоянной основе определяют кадастровую стоимость объектов недвижимости. Кроме того, вводится надзор за проведением государственной оценки. Надзор за проведением оценки осуществляет орган регистрации прав. Он же ведет фонд данных государственной кадастровой оценки.
2. Оспаривание кадастровой стоимости.
Соответственно, если кадастровая стоимость является завышенной, то «упрощенцу» приходится оспаривать ее. И для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимы дополнительные затраты: на проведение собственной оценки, на сбор доказательств, на представительство в суде.
При этом существуют всего лишь два основания, по которым возможно оспорить кадастровую стоимость:
- недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.
Но тут компании или предпринимателю придется «побегать» и собрать целый ряд документов, так как к заявлению нужно приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):
1) кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кроме этого, возможно оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке, но и тут придется запастись документами, подтверждающими недостоверность кадастровой оценки.
3. Отказ в признании права нарушенным.
К сожалению, суды нередко не признают право владельца имущества нарушенным, даже если независимый оценщик подтвердил завышение кадастровой стоимости.
4. Использование в производственной деятельности.
У предпринимателей также возникает проблема, связанная с доказательствами использования имущества в производственной деятельности. Особенно актуально стоит данный вопрос, если имущество используется как в производственной деятельности, так и для личных целей. Например, индивидуальный предприниматель имеет в собственности здание. Данное здание используется как мини-гостиница, кроме того, предприниматель проживает в данном здании и использует его для личных нужд. Причем помещения, используемые для личных нужд, не выделены в качестве отдельного инвентарного объекта. Соответственно, возникает вопрос применения льгот, ведь здание используется для предпринимательских целей, но есть и риски доначисления налога, так как имеются помещения, которые используются для личных нужд. В России существует неопределенность в данном вопросе.
5. Применение в разных регионах различных ставок и льгот.
В разных регионах существуют различные ставки и льготы по налогу на имущество, что вызывает определенные проблемы для компаний, имеющих имущество в разных регионах страны. Налогоплательщик не может уплатить налог просто по месту регистрации компании, нужно изучать законодательство региона, уплачивать налоги в нескольких регионах, проводить сверки взаиморасчетов, а на это, безусловно, нужно время.
В заключение нужно отметить, что вопросы начисления налога на имущество до конца не урегулированы в различных регионах, не урегулированы вопросы кадастровой стоимости, переоценки имущества. А заложником этого является налогоплательщик, которому приходится доказывать и использование в предпринимательской деятельности имущества, и нарушение его прав недостоверной оценкой кадастровой стоимости.